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樓市復蘇三盆冷水需求降速庫存量過大結構性難題
樓市復蘇的三盆冷水
經歷瞭一整年的蕭條後，隨著新年的到來，房地產市場正在釋放利好信號：上周，國土部發佈的2014年四季度全國主要城市地價綜合報告顯示，地價為3522元/平方米，環比增速出現2014年內的首次上升；昨日，國傢統計局公佈的2014年12月70個大中城市價格指數顯示，一二手房價格環比跌幅繼續收窄，新房與二手房價格指數變化已分別出現連續4個月和3個月的上升；央行上周公佈的數據同樣顯示，去年12月新增貸款6973億元，年末突擊放貸透露出更為寬松的信貸環境的到來；一線土地市場也在年初迎來開門紅。上周末，首開、龍湖兩傢開發商聯手以11.25億元入主北京東壩地塊，將該區域的商品房價格推向5萬元/平方米的時代……就在樓市出現觸底反彈跡象之後，曾拋出“北京房價進入6萬元時代”判斷的萬科集團高級副總裁、北京區域公司首席執行官毛大慶卻坦露瞭自己的擔憂：需求支撐減弱、庫存量過大以及結構性問題凸顯，將會成為考驗2015年樓市的三大難題。
需求降速
不論從土地市場還是信貸環境，數據反映的是2015年的房地產市場正在告別去年的寒冷，迎來新年的回溫。但是這些數據和信號卻難讓開發商斷言樂觀，2015年起執掌萬科集團北京區域公司首席執行官的毛大慶對於市場的判斷更顯謹慎。
“不用爭論悲觀還是樂觀，對於開發商而言，房地產市場長期存在的問題需要面對，是誰也規避不掉的，”毛大慶首先指出，妨礙房企繼續高速發展的頭一道坎就是人口拐點的到來，“20-29歲以及15-64歲的人口一般被看做是社會總勞動能力以及生產效率的代表，不過未來這兩類人群數量將出現下降，這也意味著剛需和改善性需求將明顯削弱。”
從國際經驗看，勞動力人口的拐點一般與房地產市場的供需拐點極為接近。公開資料同樣顯示，20-29歲人口將從2013年的2.32億降至
2020年的1.79億，15-64歲人口將從2013年的10.06億降至2020年的9.87億。毛大慶進而判斷，支撐住宅市場最強大需求的人口力量正在消退。
盡管不斷推進的城鎮化被開發商解讀為可以衍生大規模住房需求，但毛大慶則對此不抱希望。國傢統計局數據顯示，2013年中國城鎮化率為
53.73%，比上年提高瞭1.16個百分點，而2011年的同比增幅為1.32個百分點。“一方面數據表明城鎮化率的增速已下滑，另一方面城鎮化的真實數據要看留在農村的實際人口到底有多少，而不是看戶口的歸屬，目前很多年輕的勞動力雖然戶口在農村，但人已經率先完成瞭城鎮化，”毛大慶進而指出，城鎮化所帶來的購房需求僅有1億-2億人左右。
“尤其是農村生產力和農業科技現代化提升以後，還會有很多人要回去，所以開發商不能再指望城鎮化企業銀行的大潮，很難再有新的高潮出現，”毛大慶坦言，以北京為例，已經經歷過去年底瘋狂促銷、需求被透支的市場，2015年純商品房成交量難過5萬套大關。
庫存量過大
除此之外，毛大慶指出社會總庫存難以消化是擺在開發商面前的又一道難題。他透露，目前有指標的土地以及開發商拍下但尚未開發的土地相加起來就足夠市場消化兩年，2015年去庫存仍然是開發商最大的任務。
國傢統計局數據印證瞭該判斷，2014年11月末，全國商品房待售面積為59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米，其中住宅待售面積增加1046萬平方米。而在2014年6月末時全國商品房待售面積為54428萬平方米，2014年3月末，該數據僅為52163萬平方米。
“所以1月14日住建部發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中提到，支持房企將其持有的房源向社會出租，該政策出臺的背景也源於此。”毛大慶分析稱。
結構性難題信託房屋貸款
社會總庫存難消化落實到個體房地產企業身上就是高企的庫存和資金回款時間的拉長。CRIC研究中心統計的A股市場139傢房企2014年三季報發現，去年三季度末其存貨共計達到2.23萬億元，環比上升瞭5%。其中“招保萬金”四傢房企的存貨環比微增3%，15傢中型房企存貨較年初上升瞭25%。
毛大慶也以北京萬科公司舉例稱，在卸任北京萬科公司總經理一職時，留給新任總經理劉肖的存貨就有700億元，但是由於住宅比例偏小2015年萬科北京區域公司仍將50%的資金投向北京公司以支持拿地，“但是公司現有庫存結構再不好，也不會拿超出預期的高價地，拿瞭賣不掉也是一樣”，毛大慶坦言。
另一位北京開發商人士也向北京商報記者表示認同毛大慶上述觀點。他進而表示：“住宅市場進入下行通道，這已經成為開發商的共識，因此多數開發企業也開始向旅遊、文化以及其他領域轉型，我個人認為轉型是長遠目標，面對2015年首要的任務是對於現有存貨進行梳理，做好產品的匹配，適當補給土儲，不盲目拿地，掌握市場節奏，加快賣房速度。”
北京商報記者 齊琳 阿茹汗
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/10155962764108469419867.shtml
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