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??1定金具有從屬性。

??4定金具有雙重擔保性。

??給付定金的一方稱為定金給付方,接受定金的一方稱為定金接受方。

??3與中介公司笙好中介協議後實際交付定金前,購房者還應要求中介公司出具上傢委托中介收取定金的委托書。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-01-25/10165964938507234634910.shtml

??4收到委托書後,在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人自的簽字不行,一定要加蓋中介公司的印章。

??一、什麼是定金

??2定金的成立具有實踐性。

??二、如何規避二手房買賣定金糾紛

??3定金具有預先支付性。

?從法律上講,定金應是“上傢賣房、下傢買房”的擔保,上傢違反約定不賣房應向下雙倍返還定金,下傢違反約定不買房無權要求上傢退還定金。目前二手房交易

糾紛。

??為此,建議廣大購房者在下定金時遵循下面四個步驟:

??大傢在簽訂房屋租賃合同時一定要註意合同中寫的是“租房定金”還是“租房訂金”,雖然隻有一字之差,但在法律上卻有著很大的差別。因此而產生的糾紛也很多,接下來就來瞭解下如何房屋借款二胎年息避免租房定金糾紛,希望對大傢能有所幫助

租房定金和訂金的區別?如何避免租房定金糾紛

??即同時擔保合同雙方當事人的債權。就是說,交付定金的一方不履行債務的,喪失定金,而收受定金的一方不履行債務的,則應雙倍逗還定金。

內容來自sina新聞

?

??根據民法的有關理論,定金具有下列法律特征:

中,定金的交付多數是自下傢交給中介公司,再自中介公司轉交上傢。自於中介公司在收取定金時的法律地位並不明確,這極容易引發二手房交易上下傢之間的定金

??定金是自合同當事人約定的,但隻有當事人關於定金的約定,而無定金的實際交付,定金擔保並不能成立。隻有合同當事人將定金實際交付給對方,定金才能成立。

??定金隨著合同的存在而存在,隨著合同的消滅而消滅。

??1要求中介公司出示其與上傢之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況房價委托期限及委托中介公司向下傢收取定金的內容。

??2與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況房價保留期限及定金的處理方法等約定,並一定要加蓋中介公司的印章。

??如何避免租房定金糾紛

??定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。高雄房屋二胎轉貸貸款全省皆可處理

?

?綜上所述,遵循上述四個步驟付定金,下傢與上傢之間的定金合同便能確保有效成立,一旦上傢不同意出售房屋,下傢便可要求雙倍逗還定金。在訂立定金時,一

定要註意交付定金的條件目的及交付方式等,因為定金一旦訂立,想到反悔,可能性是非常小的。因蚍,建議您在遇到此類狀況時,找專業的律師咨詢,相信律師會

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??隻有在合同成立後,未履行前交付,才能起到擔保的作用。因此,定金具有預先支付性。

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  一位興業信托人士向《每日經濟新聞》記者表示,"信托公司業務轉型成為專業財富管理機構,為高凈值客戶進行海外投資和資產配置,使國內投資者能夠在全球范圍內配置資本投向、分散投資組合風險,並分享全球經濟增長帶來的收益;而獲得QDII業務資格,開展相關業務也是未來財富管理的大趨勢。"

  事實上,佈局海外市場的第三方理財機構絕不止諾亞財富一傢,還有宜信財富等。此外,信托公司也在積極申請QDII牌照佈局海外理財市場,繼興業信托正式獲批開辦受托境外理財業務(QDII)資格之後,建信信托也獲得QDII業務資格。

  上述央企背景信托公司研究員稱:"目前,投資海外市場的金融產品除二級股票市場產品外,以權益類產品居多,而投向海外房地產市場的金融產品也逐漸增多。除去匯兌影響因素,大房子二胎意思部分產品年化收益在4%~12%。"

海外投資潮湧 信托、第三方機構瞄上房地產

  目前,中國人在海外投資房地產不斷增多,不過,有信托公司人士對記者,投資人身在國內,很難瞭解海外投資品的實際情況,海外投資對投資人的專業要求極高。



 海外投資對投資人要求較高

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內容來自sina新聞

  某央企背景信托公司研究員向記者表示:"高凈值人群此前通過QDII投資海外,主要是集中在中國香港及美國市場。隨著國內房地產市場環境變化,海外房地產市場獲得穩定的收益逐漸受收到客戶青睞。"

  有統計報告顯示,僅今年上半年,中國海外房地產投資總額較去年同期增長17%,達54億美元。

  近日,第三方理財機構諾亞財富在香港註冊成立的獨資子公司方舟信托(香港)有限責任公司(以下簡稱方舟信托)正式掛牌營業,這是內地第三方理財機構的首個海外信托牌照。

  目前,國內投資人的境外投資渠道僅有QDII、商業銀行發行的外幣理財產品等類別,選擇非常有限。不過,市面上的海外投資產品種類正逐漸趨於多元化。

  時下,高凈值人群全球配置資產已漸成趨勢,為其服務的財富管理機構在海外投資的市場佈局也在加速。

  好望角咨詢CEO詹惠敏表示,"目前,海外投資主要有房產、基金、保險等三大領域。由於外匯管制制度,國內機構進行海外投資主要與具有QDII牌照的金融機構合作,通過投資海外房地產市場實現保值增值。獲得投資收益隻是滿足部分需求,而解決客戶投資移民、子女留學教育及自身養老問題將會有更大市場空間。"

  海外房地產投資受青睞

  海外投資市場的潛在增值空間讓不少投資者心動,但其中潛藏的風險也不可忽視。

  一位南方地區信托公司房地產事業部總經理向 《每日經濟新聞》記者表示,今年,公司原本重點打造一單資金量過百億的海外房地產投資項目,但考慮到可能出現的匯兌風險,公司決定取消此項投資計劃。

  據瞭解,此單超百億元的投資項目計劃的投資期限為5年,初步估算其預期收益率為年化11%。

  上述信托公司房地產事業部總經理表示,就海外置業而言,投資人身在國內,即使如今有互聯網進行信息互通,投資者仍很難真正瞭解海外投資品的實際情況,比如,房產的供需、價格變動等細節,更不要說復雜的海外法律法規體系和政策環境。另外,海外市場所處的區域不同,對應的法律也會不同;投資類別不同,投資思路也會變化,綜合這些因素,對投資人的專業要求顯得極為苛刻。

  詹惠敏則向記者表示:"為瞭規避海外市場風險,我們在設計產品的時候設置瞭按房購款80%至100%的價格,承諾回購的相關條款,既能使投資者獲取超額收益,又能使投資者的整體風險可控。同時,保障投資者能夠順利變現。"





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-28/08422962923.shtml

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  但與此前占據市場主流的首套房貸利率八五折甚至八折優惠相較,此次僅在一些城市、部分銀行出現的利率優惠十分微弱。少數銀行即便有利率優惠,也伴隨十分苛刻的條件。

  此後,中原集團稱,據其調研,在北京、上海(樓盤)、成都、廣州(樓盤)等地,銀行對於個人住房按揭貸款的放款速度明顯加快,放貸周期縮短,已由最緊張時的三個月,縮短至一個月。其中,杭州(樓盤)市許土建融雲林北港土建融多銀行的放貸周期更是縮短至一周左右。

  中新社北京(樓盤)7月29日電(記者 龐無忌)在近期20餘城市取消或放松限購之時,"信貸偏緊"這個套在房價上的"緊箍咒"也出現松動的跡象。

內容來自sina新聞

  中原集團稱,北京、上海、天津(樓盤)的首套房利率仍以基準為主,而廣州、廈門(樓盤)上浮5%-10%,成都則普遍上浮10%-15%。

  克而瑞研究中心日前對中國33個城市的101傢銀行分支機構進行電話調研後也認為,中國各城市銀行貸款環境總體仍然偏緊,超八成銀行首套利率執行基準或上浮。此外,二套房方面,首付要求七成的銀行占20%,利率上浮超過最低1.1倍的銀行占30%;而三套房停貸的政策並未有實質性改變。

  在詢問多傢銀行網點以及中介機構之後,中新社記者瞭解到,目前在北京,除農業銀行提供利率優惠外,中信銀行(601998,股吧)和北京農商銀行目前也給出瞭首套房最低九折的利率優惠,另外,渣打銀行和匯豐銀行兩傢外資銀行也提供首套房九五折的利率優惠。而且多個地方的房貸放款速度確實有所加快。

  先是上海農業銀行(601288,股吧)近期提出,首套房200萬元(人民幣,下同)以上的商業住房貸款可獲九五折優惠利率的消息。然後,北京也曝出農業銀行對首套房實行最低九五折的利率優惠。

中國多地房貸現微弱松動 房價尚難言反彈

  業內專傢認為,信貸偏緊是今年以來樓市降溫的直接動因之一。在近期杭州、濟南(樓盤)等20餘城市放松或取消限購之時,信貸的微弱松動或將起到信號式的作用。如果房貸進一步松動,那麼對於市場預期轉向以及樓市反彈都將有促進作用。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受中新社記者采訪時表示,信貸松動有利於需求釋放,但當前放松的力度偏小。主要表現在放貸速度加快,而首套房貸利率多數並無優惠。另外,部分城市雖然取消限購,但對外地的限貸仍未取消,這些都需要在未來半嘉義快速借錢方法二胎年息年或一年內慢慢調整和放松。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/23294330606.shtml
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定向降準兩連發 浙江23傢銀行下調1%

??浙江23傢銀行額外降準

??包括杭州銀行、溫州銀行、嘉興銀行、湖州銀行、紹興銀行、金華銀行、稠州商業銀行、臺州銀行、浙江泰隆商業銀行等在內的23傢銀行額外下調人民幣存款準備金率。

??受益定向降準的銀行再次增加。

??春節前夕,北京銀行、盛京銀行先後發佈公告稱,自身符合定向下調人民幣存款準備金率的條件,獲準自2月16日起,定向下調人民幣存款準備金率1個百分點,均執行16.5%的人民幣存款準備金率。

??考核的是去年末數據

??不過對於定向降準的標準,業內人士也仍是模棱兩可。“對於這個標準,還不一定是按照對外公告出來的數據,比如去年有部分股份行也達到瞭標準,但是按照公開的數據並不合格。去年年中我們也有去申請定向降準,但當時2013年度的數據不合標準。”某上市城商行小微業務負責人告訴記者,此次降準考核的是2014年末的數據。

??不少專傢預測,當前貨幣政策仍有進一步放松的必要,預計央行今年還會有多次降準。海通證券首席宏觀分析師薑超認為,年內還可能有兩次以上的降準,降息也可以期待。

??什麼樣的銀行可以額外降準?《每日經濟新聞》記者註意到,去年6月16日,央行下發164號文(《中國人民銀行關於定向降低部分金融機構存款準備金率的通知),對於符合宏觀和微觀審慎經營標準且“三農”或者小微企業貸款達到一定比例的銀行降低存款準備金率0.5個百分點。

??繼2月4日,央行打出“普降+定向”降準組合拳後,新一輪的“定向”降準已經鋪開。昨日(2月26日),《每日經濟新聞》記者獲得的一份央行杭州中心支行的文件顯示,浙江省享受此次存款準備金率額外下調政策優惠的銀行共有23傢,包括杭州銀行、溫州銀行、嘉興銀行、湖州銀行、紹興銀行、金華銀行等。“實際上,這次文件實施瞭兩次降準,一是對符合2月4日發的37號文要求的,定向降瞭0.5個百分點;同時對符合去年發的164號文要求的,再額外降低0.5個百分點。”某券商銀行業分析師告訴記者,也就是說,加上2月5日普降的0.5個百分點,北京銀行、盛京銀行以及浙江省的23傢銀行均享受瞭1.5個百分點的存款準備金率下調。

??“實際上這次文件實施瞭兩次降準,一是對符合2月4日發的37號文要求的定向降瞭0.5個百分點,同時對符合去年發的164號文要求的再額外降低0.5個百分點。”某券商銀行業分析師告訴記者,也就是說,加上2月5日普降的0.5個百分點,上述北京銀行、盛京銀行以及浙江省的23傢銀行均享受瞭1.5個百分點的存款準備金率下調。

??此外,據《證券時報》報道,南京銀行、重慶銀行和徽商銀行目前也獲批定向降準。

??昨日,《每日經濟新聞》記者拿到一份2月12日央行杭州中心支行的文件顯示,根據銀發[2015]37號文和銀發[2014]164號文,對浙商銀行、各城商行、浙江省非縣域農商行和非縣域農村合作銀行的2014年末資本充足率,2014年度涉農貸款和小微企業貸款(含直貼和個人經營性貸款)等情況進行瞭復核,全省符合動態考核政策標準的法人銀行業金融機構共有31傢。自2月16日起,根據存款準備金政策動態考核結果調整其存款準備金率。

??當時南京銀行並未在列,南京銀行某高管曾向記者建融雲林斗南建融表示,該定向降準的政策是連續的,此後達到標準的銀行也可以享受降準。

內容來自sina新聞

??銀行貸款仍受限資本金

??對銀行來說,降低存款準備金率無疑是利好。長城證券銀行業分析師屈俊在研報中稱,2月份對地方性銀行的定向降準預計將釋放500億元~1000億元規模的基礎貨幣,有助於提升銀行信貸投放能力,提升銀行估值水平;同時穩定經濟增長,緩解銀行資產質量壓力,修正行業悲觀預期。

??不過,《每日經濟新聞》記者在采訪中瞭解到,對部分城商行、農商來講,定向降準的意義有限。某城商行內部人士告訴記者,“我們現在的情況是資本金不夠用,降準瞭我們的貸款也放不出去。現在銀行有多少貸款可放,不僅是要看存準,也同時還2胎房貸 2胎房貸刊登利率多少免費諮詢試算要受制於資本金的限制,我們現在資本充足率已經逼近紅線。”“在這種情況下,降準實際上並不是我們最迫切的,目前最迫切的是計劃在一季度或是上半年完成定向增發。”上述城商行內部人士表示。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-27/08245976869264744050323.shtml

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??部分城市成交量普遍上漲的背後,久未露面的“日光盤”也開始見諸報端。昨天,《新京報》報道稱北京某樓盤共有7棟樓獲得預售許可證,共計244套房

??多重利好刺激樓市轉暖“日光盤”再現

內容來自sina新聞

目光再次鎖定一二線等重點城市。

??值得註意的是,部分城市成交量的上漲並不能掩飾樓市整體的庫存壓力,尤其是三四線城市,高庫存“之疾”由來已久。據國傢統計局日前發佈的1-2月份全

??此前,旭輝集團董事長林中曾在業績發佈會上表示,其公司今年銷售將有95%來自一、二線城市。就在2月12日,旭輝地產聯合金地、永同昌等房企摘得北京順義新城一地塊,繼續深耕北京市場。

??2月11日,當代置業以17.35億元拿下上海閔行區江川社區顓橋鎮186-1地塊,溢價率高達95.55%,這是當代置業首次以招拍掛的方式進滬拿

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-03-25/09375986309619038088334.shtml

為庫存絕對值過高,即使信貸刺激,出現全面回暖的可能性也不大。(中新網房產頻道)

??對此,亞豪機構副總經理高姍分析表示,央行二次降息、降準、放寬公積金貸款要求、以及兩會中釋放的積極信號等政策利好,在增強市場信心的同時,也極大刺激瞭剛需和改善購房需求,使其逐漸從觀望轉向主動出手,是成交量回升的重要因素。

??從各地市場表現來看,開發商顯然看出瞭市場轉好的端倪,甚至在賣房動作上開始變換伎倆。這背後有哪些利好因素的支撐?

??進入3月份以來,多地樓市隨著天氣的轉暖也逐漸升溫。據中國指數研究院提供的數據顯示,上周重點監測的38個城市成交面積環比繼續上漲。其中,一線城市環比上漲6.2%,二三線城市則環比小幅下降。

一方面也反映出項目對市場前景的信心。”

國房地產開發和銷售情況顯示,2015年2月末,商品房待售面積為63922萬平米,比去年末增加1753萬平米。其中,住宅待售面積增加1493萬平

??為高庫存所困房企目光再鎖定一二線城市

??中新網3月25日電(房產頻道孫建永)近兩日,“日光盤”、“捂盤惜售”等字眼又出現在各大媒體的地產版面,這些報道的背後,反映出房地產市場正從

源。先期開盤的2棟樓幾近售罄,而剩下的5棟樓則暫不出售。為此,業內分析稱,“這種類似捂盤的做法,一方面是項目借助‘日光盤’的噱頭營造熱銷態勢,另

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??結合中原地產研究部的統計數據,2月底,北、上、廣、深及杭州、南京等9大城市商品房住宅庫存正在環比減少。這意味著,三四線城市樓市庫存仍在繼續擴大,城市之間分化局面日趨加劇。

??如此環境下,房企很難在三四線城市繼續擴張,要麼堅守固有地盤,要麼選擇逃離,進入一二線等重點城市。

低迷轉向復蘇。不過需要註意的是,樓市復蘇主要出現在部分一二線城市,大部分三四線城市依然為庫存壓力所困擾。也正因為如此,有房企開始調轉“船頭”,將

地。為此,上海易居研究院研究員嚴躍進認為,當代置業代表瞭目前中型房企進入一線城市的區域定位,即在重點青創二胎年息借貸增貸轉貸郊區選擇拿地獲得較為紮實的立足點。

??另據《廣州日報》3月12日報道,招商地產總經理賀建亞在3月10日表示,目前招商地產在一、二線城市的項目儲備占比約70%,不過一線城市土地儲備已相對不足,預計後續會逐步加大一線城市的土地投資力度。

??看來,回歸一二線城市並非某一傢企業的個案。在當前樓市高庫存壓力下,一二線城市以優勢資源集中、購房需求旺盛、供給和存量短缺等條件,仍然具備市場優勢。

??曾經,在限購政策出臺後,很多房企選擇積極拓展三四線城市,經歷瞭三四年的發展,這些城市的產品量已經嚴重飽和。如今,房企看好三四線城市的局面即將

扭轉。在中原地產首席分析師張大偉看來,樓市供需不均的背景下,一線城市最被標桿房企看好。特別是降息後,一二線城市樓市資金面將明顯好轉。三四線城市因

??同日,《經濟參考報》報道,隨著“救市”聲音傳出,廣州市場也再現“日光盤”項目。經緯行研究中心監測發現,上周開盤的某房地產項目,總計100套房源在開盤當天售罄。

眾房企調整戰略佈局 2015紮堆再進一二線城市

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??他強調,推進新型城鎮化,必須針對這些突出問題和薄弱環節,加強法律法規體系研究,為城鎮化的實踐提供科學依據,切實提高廣東省城鎮化發展的質量和水平。



??陳冀平指出,保障城鎮化健康穩定持續發展,需要法治思維、法治方式、法治保障。此次研討會緊貼廣東加快推進新型城鎮化工作的實際,緊緊圍繞新型城鎮化發展法治問題難點、熱點和前沿,組織專傢學者集中力量開展研究,具有很強的實踐性和針對性。

??29日上午,“新型城鎮化發展法治問題研究”研討會在佛山順土地貸款新北板橋土地貸款德召開。中國法學會黨組書記、常務副會長陳冀平,廣東省政協副主席、省法學會會長梁偉發等出席會議並致辭。

??此次研討會由廣東省法學會指導,順德區法學會、廣東省城鎮化法治研究會(籌)主辦,主題是深入研究廣東省城鎮化發展進程中的新情況新問題,更好地為新型城鎮化建設提供法治理論支持和決策服務,推進廣東城鎮化健康發展。

??廣東省委政法委專職副書記、省法學會副會長陳少波,省法學會專職副會長兼秘書長陳瑞光等也出席研討會。

??他強調,城鎮化是中國現代化建設中的一個大戰略,大問題,研究探索城鎮化問題,要在經濟社會發展的大格局、大趨勢中去思考研究。要強化使命意識,深入學習貫徹黨的十八屆四中全會精神,廣大法學法律工作者要用法治規范和引領新型城鎮化建設。要摒除以往的行政命令式、運動式的工作方式,註重科學規劃實施,加強相關法規、標準和制度建設。

??梁偉發說,近年來,省委、省政府先後出臺瞭關於提高城市化發展水平的意見、廣東省城鎮化發展“十二五”規劃、推動粵東西北地區地級市中心城區擴容提質工作方案等一系列政策措施,在提升城鎮化質量、促進區域協調發展等方面做瞭大量工作,有力地推動全省城鎮化進程。但也存在一些需要解決的問題,如法律法規不完善、城鎮化率虛高、資源相對短缺、基礎設施配套不夠完善等。

用法治規范引領城鎮化建設




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內容來自sina新聞

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-30/14土地貸款嘉義番路土地貸款465944712742102679831.shtml
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  專為新生設"綠色通道"

  漢口站

  張馳稱,目前的客流還是以老生為主,從下周開始,新生將會陸續報到,他們需要更多的服務。因此,漢口站專設瞭"迎新咨詢臺",為大一新生服務。

  昨天返校人數較多的站點,還有2號線廣埠屯、虎泉、楊傢灣、4號線武昌站等。

  截至昨天下午5點,2號線漢口火車站進站39174人次,出站32456人次;光谷進站55821人次,出站67461人次;4號線武漢火車站進站18139人次,出站16643人次;武昌火車站進站34932人次,出站26034人次。

  高校周邊地鐵站

  昨天是高校學生返校第一天,地鐵出現客流高峰,武漢地鐵三大火車站以及光谷廣場站,客流均呈現增長,進站、出站排起長隊。預計客流高峰將持續兩周。

  記者在車站采訪瞭解,光谷校區高校數量最多,下瞭火車直接轉乘地鐵的學生,多數是前往光谷校區。

  記者陶常寧

  客流激增

  對於接下來兩周的客流高峰,張馳建議:乘客盡量在B口的自動售票機上購票、從B口安檢進站;每天11點~15點、16:30~18:30是大學生客流高峰。漢口站還設立瞭"綠色通道",帶著小孩、老人等需要幫助的人群,可不排隊直接通過;如果乘客沒有帶行李,可以走"簡易安檢通道"。



  昨天,地鐵2號線漢口火車站、光谷廣場站、4號線武昌火車站和武漢火車站均呈現學土融建融屏東枋寮土融建融生返程高峰。車站和列車內,多為拖著行李箱回校的學生。



  一天兩次客流高峰

  昨天下午2點多,記者在漢口火車站看到,位於F口和B口的進站閘機前,排起幾十米長的隊伍。特別是F口,因與漢口火車站南1出站口無縫對接,許多乘客下瞭火車就直奔F口,導致該口人流爆滿。

  值班站長張馳介紹,漢口站昨天共迎來兩次客流高峰,第一次是從上午11點到下午3點,數趟火車集中到站,地鐵進站人數達到2.2萬名;第二次高峰則從下午4點半到晚上6點半。

  "漢口站的客流和火車到站時間息息相關,"張馳說,因此他們根據火車時刻表,可提前做好大客流預案。

  下午3點多,記者在現場看到,兩支安檢隊伍,乘客均有序排隊,F口排成"S"形,B口則排成一條直線。現場掐表計算,從排隊到安檢進站,約花6分半鐘。

 咨詢臺



  武漢地鐵2號線周邊有80餘所高校,漢口站在咨詢臺旁邊張貼瞭"武漢軌道交通2號線周邊高校新生報到引導表",上面標明瞭高校的地址、所在地鐵站、地鐵出入口、公交換乘站及線路,非常土融建融台南新化土融建融詳盡。

  這些信息都是地鐵工作人員從去年開始收集的,並在今年進行瞭信息更新。

武漢地鐵迎 開學大客流

內容來自sina新聞

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-31/08064415543.shtml
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國務院明確年內擴大房產稅改革試點

  改革重點回應社會爭議焦點

  7 城鎮化和統籌城鄉

  此外,像進城農民的住房問題,由於主要建設用地全部用在工業開發區,卻沒有為進城農民提供最基本的居住條件,這也需要相關領域進行配套改革。

  1 行政體制

  【鐵路】

  中國人民大學公管學院社會保障研究所長李珍教授認為,應從衛生總費用的控制層面考慮最後的整合方案。"如果僅關註醫保控費,醫療機構和醫生就可能采取各種辦法來博弈,比如開具醫保報銷目錄外的各種藥品、檢查和治療。最終醫保費用控制下去瞭,但患者自掏腰包拿的錢多瞭,衛生總費用逐年攀升,意味著群眾醫療負擔依然沉重。"因此,李珍呼籲,無論哪個部門管理整合後的醫療保障制度,都應該有能力控制衛生總費用,在醫保費用一定的情況下,提供更好的醫療服務,更好地平衡醫患關系。

  遲福林:概括來說,目前,我國主要面臨三大問題:經濟轉型到瞭關鍵時期;利益失衡問題;社會公正問題,比如腐敗仍高發多發。針對這三大問題,今年的經濟體制改革重點工作意見,在"總體要求"中就提出,"大力推動促進經濟轉型、民生改善和社會公正的改革","正確處理好政府與市場、政府與社會的關系",這是今年經濟體制改革的總體原則,回應瞭社會期待。

  貫徹落實深化收入分配制度改革的若幹意見,制定出臺合理提高勞動報酬、加強國有企業收入分配調控、整頓和規范收入分配秩序等重點配套方案和實施細則。

  財稅改革方面,年內將擴大個人住房房產稅改革試點范圍;擴大營業稅改征增值稅試點范圍。

  新京報制圖/高俊夫

  【廉租房】

  中國人民大學經濟學院教授陶然認為,我們國傢現在城市化滯後,正常城市化應該是農村來的人在城市裡能夠工作,同時他的傢庭成員也在城市裡生活。"但是現在大概有1.6億-1.8億農民工的傢庭成員沒有跟他們一起遷移過來。中國的城市化特別是人口城市化不是太快,而是太慢瞭。"

  再比如行政體制改革,政府如何放權?這也是一個老話題。在意見中,行政體制改革被列為今年經濟體制改革的第一重點,詳細列清瞭行政審批權如何撤銷和下放、哪些部門具體負責,並要求今年出臺《政府向社會組織購買服務的指導意見》、《行業協會商會與行政機關脫鉤方案》。可以預見,今年的行政體制改革會有新進展,從而帶動財稅改革、價格改革等其他領域的改革。

  【環保】

  中國(海南)改革發展研究院院長遲福林認為,對於收入分配制度改革,意見實際上是要求貫徹落實今年2月發改委等部門出臺的《深化收入分配制度改革的若幹意見》,在此基礎上,"制定出臺合理提高勞動報酬、加強國有企業收入分配調控、整頓和規范收入分配秩序等重點配套方案和實施細則"。也即是說,今年要就如何"提低、擴中、限高",提高低收入人群收入、擴大中等收入人群比例、限制不合理高收入,制定方案和細則。圍繞這個方案和細則,啟動收入分配制度改革。

  遲福林:今年的經濟體制改革重點工作意見,回應瞭一些社會爭議的焦點。比如房產稅,征收房產稅能不能遏制高房價?該不該采取地方自願原則?各方面的聲音很多。意見明確提出,今年擴大房產稅試點范圍。再有資源性產品價格改革,長期以來,我國資源性產品價格傳遞機制一直不順,改革總體進展緩慢,意見制定瞭詳細的電價改革方案。

  廉租公租房並軌



  "今年是新一屆政府的開局之年。當前形勢下,迫切需要在深化改革上下工夫、出實招",國傢發改委負責人就《通知》答記者問時說,《通知》部署瞭本年如下四大方面改革:促進經濟轉型的改革,包括推進財稅、金融、投融資、價格、統籌城鄉、科技等改革;促進民生改善的改革,如推進醫藥衛生、收入分配、社會保障、食品藥品安全監管、環保監管和生態補償等方面的改革;促進社會公正的改革,構建保障各類企業平等競爭和人民平等參與、平等發展的制度環境等。

  ●簡政放權,下決心減少審批事項。

  ●改革鐵路投融資體制。

  在城鎮化方面,發改委有關負責人明確表示,城鎮化工作會議年內將召開,城鎮化規劃將按計劃於今年出臺。

  "改革沒有細則,能力怎麼分配?贏利模式是什麼?管理方式太粗獷,這些都是社會資本不敢進入的原因。"該教授表示,應該明確鐵路投融資改革的整個方案。在中國鐵路總公司壟斷的情況下,新的競爭者很難進入。而且應該有完善的監管體系,清晰的法規。

  收入分配改革將出配套方案

  2012年,原鐵道部又出臺14條意見鼓勵和引導民間資本投資鐵路。



  3 金融體制

  北京交通大學一位不願透露姓名的教授表示,經營性鐵路隻是一個概念,具體哪條鐵路屬於經營性鐵路,定位並不明確,這個需要具體的財務測算。是否漲價還要看定價機制。

  據瞭解,北京近些年就已開始逐步進行公租房和廉租房的並軌。廉租房在土地供應時就已經劃入到公租房中。在分配時,利用租金補貼來實現相同房源提供給不同人群,即廉租房傢庭可以獲得最高可達租金95%的補貼,而公租房的補貼金額相比要少一些。

  ●研究制定城鎮化發展規劃。分類推進戶籍制度改革。

  建立公益性運輸補償制度、經營性鐵路合理定價機制,為社會資本進入鐵路領域創造條件。

  遲福林認為,改革不會一蹴而就,意見中各項改革內容,有的是今年要完成的,比如"健全並落實社會救助標準與物價漲幅掛鉤的機制";有的是今年要啟動的,收入分配制度改革就屬於這種情況,今年,收入分配制度改革還處於政策完善階段。

  ●穩步推進利率匯率市場化改革。逐步擴大存貸款利率浮動幅度,建立健全市場基準利率體系。

  【戶籍】

  王毅表示,"首先應考慮立法是不是最嚴格的,需要建立'最嚴格'的立法制度,修改《環保法》,提高違法成本,依法追究違法企業的民事甚至刑事責任,然後去授權環保部或發改委制定相關制度和政策。在法律基礎上,盡量實行嚴格的環保政策。"

  根據城市綜合承載能力和轉移人口情況,分類推進戶籍制度改革,統籌推進相關公共服務、社會保障制度改革,有序推進農業轉移人口市民化。

  建立經營性鐵路合理定價機制是否意味著下一步火車票要漲價?

  整合城鄉醫保制度管理職責"肯定是好事",社保和衛生部門人士都如此認為。但在醫保制度設計和管理經辦上,衛生與社保部門矛盾由來已久。今年4月,中編辦曾就醫保整合方案征詢專傢意見。曾參加中編辦座談會的中國醫學科學院醫學信息研究所所長代濤稱,最後的方案不會是"一傢獨大",而是在現有的社保、衛生兩部門之間,選擇一個部門負責醫保政策制定,比如制定醫保報銷目錄、醫保支付方式,及報銷水平;另一部門負責醫保基金具體經辦,包括籌資和資金的具體管理、使用。



  逐步統一城鄉居民基本醫保

  ●建立最嚴格的覆蓋生產、流通、消費各環節的食品藥品安全監管制度。

  ●推進制定存款保險制度實施方案。

  對於鐵路投融資體制改革的前景,該教授表示,鐵路投融資改革喊瞭很多年,但是實際效果並不好。

  與往年相比,2013年的經濟體制改革重點內容有哪些不同?會有哪些突破?就此,新京報記者專訪瞭中國(海南)改革發展研究院院長遲福林。遲福林表示,今年的每一項改革重點,都列明瞭年內要啟動或者要完成的具體的工作內容,這也是今年的特點之一。



  【收入分配】

  分類推進戶籍制度改革

  ●建立健全居民生活用電、用水、用氣等階梯價格制度。

  建立健全最嚴格的環境保護監管制度和規范科學的生態補償制度。建立區域間環境治理聯動和合作機制。

  專傢認為,公租房和廉租房的並軌,並不意味著要取消廉租房制度。"廉租房和公租房面向的兩類不同人群,廉租房是提供給城市最低收入人群的保障,而公租房則主要提供給位於保障房和商品房之間的夾心層。"

  整體推進城鄉居民大病保險,整合城鄉基本醫療保險管理職能,逐步統一城鄉居民基本醫療保險制度。

  支線鐵路、城際鐵路、資源開發性鐵路所有權、經營權率先向社會資本開放。是否標志著以上鐵路可以姓"私"而不姓"公"?

  該教授表示,理論上是這樣的,但是如果這些鐵路都不賺錢,社會資本也不會進入。

  建最嚴環保監管

  新京報訊 (記者王姝)繼上海、重慶試點房產稅後,今年,我國房產稅改革試點將"擴容"。昨日,國務院辦公廳發佈《關於2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》(以下簡稱《通知》),明確提出,"擴大個人住房房產稅改革試點范圍"為今年的經濟體制改革重點內容之一。

  陶然稱,深化戶籍制度改革需要一系列配套改革措施,這不但能夠消除現在社會不平等,還能帶來經濟增長,能夠帶來社會和諧。當然,具體操作層面有很多措施需要謹慎的推出。比如說居住證制度,如果隻提居住證,並不能起到推進農業人口向市民化轉移的作用,這需要教育、社會福利待遇等方面進行配套改革。

  2004年7月發佈的《國務院關於投資體制改革的決定》以及2005年2月發佈的《國務院關於鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經濟發展的若幹意見》都明確規定,允許社會資本進入鐵路行業和領域,並要求積極推進鐵路投資主體多元化。

  ■ 對話

  【醫保】

內容來自sina新聞

  新京報:初步統計,自2004年以來,每年我國根據當時的具體情況和重點,都會發佈年度經濟體制改革重點工作意見。今年所處的環境有什麼不同?



  新京報:這裡面很多涉及當前的熱點和社會關切。

  中科院環境政策與管理科學研究所研究員王毅認為,在環保領域,《通知》使用"最嚴格"的字樣,說明瞭政府層面的重視,但如果沒有嚴格的法律保障,環保監督無法真正做到"嚴格"。"一傢企業排放超標,行政罰款20萬、50萬就到頭瞭,這怎麼最嚴格?"

  行政體制改革會有新進展

  新京報:2013年的經濟體制改革重點工作意見,有哪些不同?

  遲福林:當前處於改革深水期,關於改革的難度已經講過很多。改革需要行動,今年的經濟體制改革重點工作意見更強調落實,每一項改革重點,都列明瞭年內要啟動或者要完成的具體的工作內容。這也是今年的特點之一。

  新京報:但是對比過去幾年的政府工作報告和年度經濟體制改革重點工作意見,今年的一些重點改革內容,比如戶籍制度改革、城鎮化改革、匯率市場化改革等等,過去也多次提及,今年能否突破過去的一些掣肘難題?

  遲福林:城鎮化改革,中國的城鎮化究竟怎麼推進?各方面的看法也很多。意見提出瞭今年要設經濟發達鎮行政管理體制改革試點,同時以增強產業發展、公共服務、吸納就業、人口集聚功能為重點,開展中小城市綜合改革試點,統一瞭城鎮化改革思路,具體可操作。

  構建保障各類企業平等競爭和人民平等參與、平等發展的制度環境,守護社會公正,努力使人人能夠享有平等機會;加快釋放市場主體活力的改革,主要是推進行政體制改革,促進政府職能轉變。--國傢發改委有關負責人

  新京報記者 王姝

  A08-A09版稿件采寫(除署名外)/新京報記者

  魏銘言 馬力 劉春瑞 郭超 金煜 鐘晶晶 沈瑋青 李蕾 蘇曼麗

  3月,國務院發佈關於實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知,提出要在6月底前限期完成"整合城鎮職工基本醫保、城鎮居民基本醫保、新農合醫療的職責"。這意味著我國現存三大醫保制度的整合,將通過機構改革,管理部門整合進入實質啟動階段。

  2013七方面改革重點

  當前形勢下,穩定增長、防控通脹、化解風險,努力打造中國經濟"升級版",迫切需要在深化改革上下工夫、出實招。把已經看準、具備條件、牽一發動全身的改革項目抓緊推出,幹一件成一件,不斷釋放改革的制度紅利,激發社會活力,增強發展動力。--國傢發改委有關負責人

  ●深化政府機構改革。研究制定關於地方政府機構改革和職能轉變的意見。

  ■ 解讀

  ●創新政府公共服務提供方式。

  2 財稅體制

  ●擴大營業稅改征增值稅試點范圍。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

  ●建立健全覆蓋全部國有企業的國有資本經營預算和收益分享制度。



  專傢認為,所謂公租房和廉租房的並軌,應該類似於北京目前實施的,即在房源和管理方面並軌,通過不同的租金補貼來實現對不同人群的保障。

  ●完善場外股權交易市場業務規則體系等。

  經營性鐵路可合理定價

  4投融資體制

  ●推動民間資本有效進入金融、能源、鐵路、電信等領域。

  《通知》提到瞭備受關註的戶籍制度改革和收入分配制度改革。戶籍制度改革今年仍延續分類推進策略,有序推進農業轉移人口市民化。目前,有關部門正在抓緊制定居住證管理辦法。收入分配制度改革將就如何"提低、擴中、限高",年內制定重點配套方案和實施細則。

  5 資源性產品價格

  ●推進電價改革、天然氣價格改革等。逐步理順天然氣與可替代能源的比價關系。

還款

  健全保障性住房分配制度,有序推進公租房、廉租房並軌。

  6 民生保障制度

  ●整體推進城鄉居民大病保險。研究制定基礎養老金全國過嶺重劃區貸款全省皆可處理統籌方案。有序推進公租房、廉租房並軌。



  一位地方住建部門的官員說,雖然住建部並沒有明確各地實施並軌的時間表,但其實很多省市都已經開始試水公租房、廉租房的並軌。

  ●積極穩妥推進土地管理制度、投融資體制等促進城鎮化健康發展的改革,調研並制定相關配套政策。

  ●建立健全農村產權確權、登記、頒證制度等。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-26/08202231038.shtml

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??雅居樂連續四年銷售目標未完成

??在豪賭清水灣之後,為填補這一空缺,雅居樂近年來一直在尋找合適項目開發,目光瞄向雲南,籌備逾兩年的雅居樂騰沖原鄉項目開盤。據雅居樂方面公佈,在項目開盤當天,首批推出的200餘套房源即告售罄,成交金額達3億元。然而,3億元的成交金額和項目高達200億元的投資金額相比,實在是杯水車薪。

??連續四年沒有完成銷售目標,是雅居樂地產最不能回避的尷尬問題。在300億元線上徘徊三年後,雅居樂才在2013年勉強突破400億元銷售規模二胎房貸銀行利率年息缺錢急用哪裡借錢。截至2014年12月31日止,集團的累積預售金額為441.6億元;累積預售建築面積為458.8萬平方米;平均預售價為每平方米9,625元。按照年初所定下的480億元銷售目標來看,雅居樂完成去年目標92%。

??事實上,銷售疲軟、執行力不到位是近年來對雅居樂最直接的評價。最為明顯的例子是,在雅居樂此前銷售較好時,海南清水灣的貢獻巨大,但隨著海南樓市的萎縮,清水灣銷售金額縮小的同時,雅居樂整個公司業績也隨之下降。

??雖然業績還算不錯,但是仍然沒有完成既定目標。

??雖然這些借貸當中有長期借貸和短期借貸,但從總體水平來看,雅居樂的負債明顯上升。業內普遍認為,在短時間之內,雅居樂的資金狀況或將會達到近年來最緊繃的狀況。可見,雅居樂一旦“學”會瞭“融資”,就患上瞭借款依賴癥,也就陷入瞭一發不可收拾的地步。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/17265994400297840324974.shtml

??如果說萬達“豪賭”商業地產,那麼雅居樂算得上旅遊地產“激進派”的代表。

??雅居樂的“不正當”經營使其錯過瞭市場機會,成也清水灣,敗也清水灣,雅居樂掉隊一線房企就有點自作自受的意味瞭。

??從2010年至今,雅居樂一直融資不止,除瞭獲得內地銀行的信貸,公司還與多傢大行、銀團進行融資,方式包括優先票據、可轉債、俱樂部貸款、雙幣循環貸款。不同的是,內地的銀行借款主要是短期借款,國外投行的借款多為長期融資。

成敗均系海南清水灣模式 雅居樂豪賭不作不死

??成敗均系海南清水灣模式

??近些年來,雅居樂逐漸掉隊的事實,殘酷的市場競爭,都在迫使其革自己的命,降價跑量無疑是戰略調整當中的重頭戲。這也是業績上升的原因之一。

??雅居樂的崛起與海南清水灣關系密切。2006年到2009年年報顯示,雅居樂集團毛利年平均增長率僅為18%,但到2010年清水灣有結轉記錄之後,毛利一度達到53%以上。而雅居樂集團總資產規模則由2006年的174億快速達到2010年的698億,翻瞭3倍。清水灣一個項目的銷售額占到整體銷售額的三分之一。而也正是因為在豪賭海南清水灣獲利頗豐後,雅居樂開始日益迷戀高毛利和長周轉模式。這種模式為雅居樂帶來瞭可觀的收益,但也因其偏重於旅遊地產項目,且全國佈局有限且不均衡,造成抗風險能力差,漸漸被市場拋棄,開始步合生創展和星河灣的後塵。

雅居樂近年業績增長圖

內容來自sina新聞

??雖說雅居樂一直在試圖調整,但以海南清水灣為代表的旅遊地產模式仍是雅居樂的重點,然而業內早已不看好這種發展模式及前景。“得益於海南自然資源優勢及當時的市場環境,雅居樂清水灣取得成功不難,但要想在全國復制卻並不簡單。”有分析師表示。

??另據媒體報道,紀檢部門在對時任雲南省委常委、昆明市委書記的張田欣進行調查時,發現瞭雅居樂地產行賄雲南省官員的線索。去年昆明市人民檢察院批準對陳卓林執行監視居住,即與此相關。

??在雅居樂大幅降價期間,公司遭遇董事會重組震蕩等異常狀況。其銷售人員坦承,降價是為盡快去庫存,回籠資金緩解公司債務償還建地貸款彰化彰化建地貸款壓力。

??在豪賭海南清水灣獲利頗豐後,雅居樂日益迷戀的高毛利和長周轉模式。在年景並不差的2012年、2013年,以及2014年,由於銷售持續乏力,雅居樂逐漸被一線房企拉開距離,已經掉隊。

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??根據萊坊的統計,目前中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市,其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁,2014年同比增長超過60%。

??房企佈局海外市場

??“險資投資海外地產主要集中在標準型建築,註重風險和回報平衡,同時也會考慮到同行競爭。”紀言迅表示,由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資,因此未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度,有望出現更多投資案例。





??目前大型開發商已開始在海外市場積極開發物業項目,尋求多元化發展。根據萊坊統計,總資產規模超過110億美元的19傢房企中,已有8傢房企在海外進行瞭投資,另有8傢房企對海外投資“有興趣”。

??除瞭開發商“出海”外,險資也成為中國對外房地產投資的“主力軍”。業內人士預計,2015年將是保險公司海外地產投資活躍的一年。









??“公司已經總共進駐九個國傢十三個城市。”綠地海外部人士對中國證券報記者表示。目前,綠地在濟州島打造瞭漢拿山小鎮項目,倫敦綠地中心則是242米倫敦新金融城地標住宅,綠地還在悉尼投資建造占地4000平方米,高235米、85層的兩棟酒店式公寓。此外,公司在洛杉磯、多倫多等多個城市均有投資項目。





海外房地產投資方興未艾



??“2013年中國流入上述三個市場的資本比2012年增長瞭5倍。”王傢明預計,2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年水平,未來仍將是投資的熱門地。

??1月23日萬達集團收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax



??“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。促使中國投資者在海外投資房地產的主要原因有中國國內政策推動海外投資、國內市場需求放緩、海外市場更客觀的回報率等。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王傢明指出。



??除瞭傳統熱門城市外,部分城市還具有投資潛力。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅表示,如果綜合考慮甲級寫字樓回報率以及與10年期國債息差因素的話,法蘭克福、東京、休斯頓等城市也具有投資吸引力。



??險資“出海”異軍突起

內容來自sina新聞



??萊坊數據顯示,保費收入在11億美元以上的15傢保險公司中,有4傢已經在海外進行房地產投資,還有8傢保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中,安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店,中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業,陽光保險集團則宣佈以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。





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??不僅是開發商及險資,目前超高凈值人士、中小型國有企業以及民營開發商也開始走出海外投資房地產項目。據王傢明透露,目前上海某私企在澳大利亞的投資額已經超越萬達及綠地。

??近兩年中國對外投資房地產的熱情不斷增加,投資規模持續擴大。萊坊最新發佈的《中國對外房地產投資報告》顯示,2009年到2014年,中國對外房地產投資總額已從6億美元上升至150億美元。澳大利亞、英國及美國的門戶城市成為投資熱門城市。業內人士預計,未來險資及超高凈值人士對外投資熱情將不斷提升,中國對外房地產投資將持續增長。

??“在海外投資時語言、文化、買賣談判等很多方面與中國國內有較大差別,部分國傢的項目審批流程也比較長。”王傢明表示,國外房地產買賣均應進行估價,且成交額通常會高於估價10%,因此在對外投資時應該聘請專業化團隊,在物業地點、類型及估值上進行全面考量。

??House大樓,計劃投資約10億美元,建設一個綜合性地標項目。這是萬達集團繼黃金海岸珠寶三塔項目後在澳大利亞的又一重大投資。此前,綠地集團也曾拿下海外地標性項目,而這僅僅是中國對外房地產投資熱潮的縮影。

??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-27/08085965631257798043906.shtml

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??上海易居房地產研究院對國內外32傢相關研究機構的預測匯總顯示,相較此前,各類機構普遍下調瞭2015年的樓市預期。特別是一些國外機構,看跌中國房地產市場的聲音漸強,預測偏向悲觀。

機構普遍下調2015樓市預期 降準或難扭轉樓市調整

??摩根大通預測稱,2015年中國新房銷售將與2014年持平,全國房價將下降2%-3%。此外,房地產代墊款二胎銀行任何問題免費諮詢投資增速將進一步降溫,預計將下降至6%,這將繼續拖累經濟增長,並繼續影響相關行業(包括鋼鐵、水泥和傢具)的銷售收入和需求。

??國內機構則大多相對樂觀,但其預期相較於2014年也有所下調。

??國際三大評級機構之一的穆迪預測稱,從整體市場來看,預計2015年中國住宅房地產市場合約銷售額同比將下降0%-5%。惠譽則認為,中國房地產市場2015年不會實質性復蘇,中國商品房整體銷量增速可能在-5%至5%之間。

??克而瑞研究中心表示,2015年房地產市場需求並不會出現實質扭轉,銷售應能保持在2014年水平。去庫存仍將是上半年主旋律,預計2015年樓市價格先降後穩。各能級城市土地市場繼續分化,低溢價將為常態。

??即便有央行新年降準、各地紛紛掀起新一輪“救市潮”的利好在前,業界對2015年樓市行情的預測依然並不樂觀。

??交通銀行認為,“築底企穩”將是2015年房地產市場主題詞。2015年中國房地產銷售面積和銷售額將呈個位數增長,房價可能穩中微升。投資增速可能呈前低後高態勢,上半年繼續下探,增速回落至個位數;下半年樂觀估計回升至約10%。房屋新開工增速降幅逐漸縮窄,同比有望小幅增長3-5%。

試算表二胎年息借貸增貸轉貸 內容來自sina新聞

??上海易居房地產研究院匯總數據顯示,在土地購置面積、房地產開發投資、房屋新開工面積、商品房成交面積、商品房成交均價等5個指標當中,30多傢機構預測均值除土地購置面積同比出現適中上調增幅外,其他4個指標的增速預測均值都出現瞭較大幅度的下調。

??易居房地產研究院研究員謝金龍指出,這說明行業相關研究機構對2015年中國房地產市場持更為謹慎的態度。該機構總體上認為2015年中國房地產市場應該會探明底部,復蘇上行。

??降息降準往往被視為提振樓市的“利器”。不過,同策咨詢研究部總監張宏偉指出,當前樓市面臨的核心問題是供大於求,巨量庫存難以消化。此時,央行降準降息及地方政府“救市”等政策隻能加快“去庫存”的燃眉之急,但無法改變當前樓市總體供大於求的本質。

??張宏偉表示,當政策的刺激效應褪去之後,市場自身調節的作用還是會讓樓市恢復到供求決定未來市場走勢的狀態。樓市庫存大、去庫存周期長的問題還是會暴露出來。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-02-07/08425969626033467747534.shtml

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??2015年3月9日,毛大慶離職媒體見面會在北京萬科中心舉辦,一場甚囂塵上的“分手大戲”終於塵埃落定,同時也將自2014年以來屢次上演的房企高管出走“連續劇”推向瞭高潮。毛大慶的出走,盡管是頂著個人理想的光環再次上路,但光環之下,想必依舊是他對整個房地產業的悲觀判斷所使然。



??跳槽派:新選擇



??代表人物:蔡雪梅







??創業派:分手亦是朋友





??的確如此,去年以來,互聯網的因子深入房地產及其相關聯行業的血液,電商、互聯網金融等在這種背景下風生水起,這些平臺迫切需要一些傳統地產業的精英加入,這就為房企管理者提供瞭新的職業發展空間,導致部分高管被分流。



??房地產業高管離職率高企的背後,是行業發展環境變遷、互聯網思維滲透等因素共同作用的結果。然,對各微企業而言,過於關註這一數據本身並沒有太大的意義。



??事實上,自2011年開始,這種趨勢就已經非常明顯瞭。行業“帶頭大哥”王石淡出萬科決策,去遊學瞭;地產“思想教父”馮侖也無心戀戰萬通,先是卸任萬通地產董事長一職,其後更是通過股權轉讓,將萬通地產的控制權拱手他人。盡管從規模和業績的角度看,萬通地產並不十分出色,但鑒於其昔日的光環以及本人的魅力,他的謝幕依舊讓地產界感慨不已。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/08445994631390493460135.shtml

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??代表人物:毛大慶









??2月12日晚間,世茂向外透露一項重大人事調整信息,作為世貿的營銷掌門人,蔡雪梅不再兼任世茂集團營銷公司總經理一職,集團營銷管理工作將由世茂集團營銷公司副總經理邵亮接棒。而她本人則全面負責世茂集團創新業務板塊的前期研究及業務發展工作。世茂集團官方微信也發佈消息稱,為大力發展新業務板塊,世茂將在組織架構層面重構多元創新業務板塊。據悉,蔡雪梅將帶領其營銷團隊在O2O、養老醫療產品、主題樂園、創新青年公寓等多個方面針對客戶的定制化需求研發產品,而這些新興業務板塊也將成為世茂集團2015年新的利潤增長點。

??2015年對於很多企業來說都是非常關鍵的一年,很多企業都在這一年進行著“意圖深遠”的轉型發展探索,而戰略的調整必然會帶來部門、人員的調整,這一點毋庸置疑。對於由於戰略調整而引起的人員變動,我們可以簡單將之分為兩類,一類是因此離開老東傢,或跳槽或另起爐灶,我們可以稱之為“被調整派”,而另一類則是集團內部的調整。蔡雪梅就屬於後者。



??慘淡的業績之下,考核目標無法完成,也催生瞭高管“離職潮”。據悉,年初瑞安房地產董事總經理李進港便是因為任職期間業績不達標而離開。而傳言成都萬科總經理劉軍、中航地產副總經理柏丙林、沈青川以及碧桂園首席財務官伍綺琴等的出走,都與業績下滑、利潤率下降和負債率上升等原因有關。

??毛大慶並不孤獨,根據克而瑞針對108傢重點房企人事變動的數據顯示,2014年,該108傢房企內出現129次人事變動,遠高於2013年的69次人事變化,其中辭任、辭職的高管人數為48人,涉及萬科、龍湖、招商、碧桂園、佳兆業等大型房企,涉及職位有總經理、副總裁、總裁、主席等。如果再加上人員流動性更大的中小型房企,這個數字則更加觸目驚心。



??企業高管在公司上演內鬥大戰並不是什麼新鮮事,但對外界而言,這通常都是隱藏在冰山之下的部分,所謂傢醜不可外揚。即使因此有人黯然離場瞭,也會找一個冠冕堂皇的理由來搪塞時刻關註著他們的媒體和大眾。恐怕很少會有企業像新鴻基郭氏三兄弟那樣,內鬥也鬧得轟轟烈烈的瞭吧。

??業績壓力

??房地產黃金十年已經結束,面臨新領域的誘惑和挑戰,選擇離開也是人之常情。









??在整個房地產市場籠罩著一層濃霧的2014年,很多房企的高管們都面臨著業績這個過不去的砍兒。從2014年房企交出的成績單來看,即便實力雄厚的大型房地產企業在經營狀態上也出現劇烈分化,半數企業最終未能達成年初制定的營銷目標。





??戰略調整派:新挑戰

??對於一個行業或企業而言,人才流動本是一件極其正常的事情,事實上,這也是一件有益的事情。企業的新陳代謝需要一定的員工流動性,合理的員工流動能促進一個企業的良性發展,可以帶來知識和技術的交流,為企業增添新的活力,推動企業早日實現戰略目標。

??在樓市新常態下,隨著互聯網思維在房地產業的崛起,創新無處不在。無論是大型企業還是中小型房企,都希望在這一尚未完全成熟的領地裡占有一席之地,於是紛紛在戰略上給予高度重視。對於一部分職業經理人而言,他們喜歡跟隨時代的步伐,迎接新的挑戰,或許這將是她們再一次點燃激情,再造輝煌的機會。

??時光的魔力就在於它對每個人都是公平的,任你偉大或平凡,它都不會偏袒於誰,隻是靜靜地做個旁觀者。也正是因為如此,那些曾經叱吒地產界一時的地產大佬們,面對時間的荏苒,或是出於對理想的追求,或是出於對自由的向往,亦或是對人生價值的另一番領悟,紛紛走上瞭隱退之路。

房地產黃金十年結束 房企高管離職六大派





??談起這一波“離職潮”,有業內人士表示,除瞭個人價值觀與企業戰略走向有所分歧之外,互聯網2胎房貸利率怎麼貸款比較會過件的沖擊也為房企高管出走提供瞭創業的土壤。





??與肖莉的選擇不同,去年5月,金科集團原副總裁李戰洪則選擇與華宇總裁張為耕、東原總經理魏鋰、光華集團總裁秦曉東、龍湖重慶公司總經理張雪樵以及一名在碧桂園工作時間超過9年的高管加盟至新鷗鵬集團,共同助力新歐鵬集團全國化發展戰略的實施。李戰洪表示,他希望用3~5年的時間帶領新鷗鵬進入全國房企20強之列,並成為重慶兩強之一,改變渝派地產格局。我們看到,一個職業經理人再一次燃起“戰鬥”的激情。











??按照馬斯諾的需求層次理論,當人的生理需求、安全需求、社會需求以及尊重需求得到滿足以後,便會有自我實現的需求。正如李開復從谷歌離職投入到創新工場的事業中一樣,毛大慶的離開,同樣也是為瞭追求一種自我價值。

??代表人物:肖莉、李戰洪



??房企之間以及相關聯行業之間的互相挖角是再常見不過的事瞭,尤其在淡市之下,一些名聲在外的職業經理人想必也成為瞭獵頭重點追蹤的對象。2014年以來,部分高管的出走,也不僅僅局限在本行業內,一些電商、互聯網金融等創新領域平臺也成為瞭他們的職業發展新選擇。



??以肖莉為例,她離開萬科後加盟瞭成立僅三年、有著互聯網與地產雙重基因的互聯網房地產服務平臺新秀房多多,引發行業轟動。盡管房產電商在過去的一段時間裡確實火瞭一把,但對於其未來的結局我們一直保持懷疑的態度。《安傢》曾在第十二屆中國地產年度風雲榜上做過十大預測,其中就預言:目前廣受熱捧的房產電商隻搶客源不創造新價值,未來3年內99%會陸續消亡。盡管在某些人看來,有危言聳聽之閑,但不可否認的是,千篇一律、毫無競爭內核的眾多房地產電商混戰的局面,終將落幕,最終能存活下來的必然是那些綜合實力比較強的1-2傢。

??事實上,對於離開老東傢自立門戶的職業經理人而言,分手快樂或許應是一種常態,畢竟每一個離職的高管(不局限於高管)都有機會成為公司的客戶或商業夥伴,繼續以曲線的方式為公司創造財富,畢竟這是一個講求合作的時代。





??內鬥派:黯然傷神



??代表人物:郭炳湘



??代表人物:任志強



??解高管離職之惑

??業績無望派:慘淡收場

??面對行業內如此頻繁的離職,我們相信,肯定不是像很多企業所公示的“正常的人事變動”“個人原因”等能解釋得通的。那到底是什麼原因讓那麼多的高管都走上瞭“出走”這條路呢?



??“變”時代





??房企高管離職六大派

??然而,與往年相比,2014年的離職率卻出奇得高,據不完全統計,2014年總共有約60傢上市房企超過80名關鍵管理人員離職,人數同比超過七成。不同尋常的數據背後,折射出的是房地產行業時代的變更。



??黃金時代的終結,白銀時代的來臨,對於房地產行業來說,是一個巨大的轉折點,為瞭適應這種變化,拯救日益下降的利潤率,房地產企業紛紛開始思變謀變,加速瞭轉型和洗牌的速度。謀變大勢之下,一場殘酷的企業架構調整正在進行,無論是千億元級房企、標桿房企,還是中小房企,都不可避免地要“換血”。



??而應萬科邀請,毛大慶在離任後將以外部合夥人身份,繼續為萬科發展提供建議和助力。此外,萬科也表示看好毛大慶之後將啟動的創新工場事業,將以財務投資者身份支持該項創業。

??而2014年10月22日,任志強也召開瞭退休記者見面會,正式卸任華遠地產董事長一職,更是於今年年初獲得瞭由全聯房地產商會和安傢傳媒集團聯合舉辦的第十二屆中國地產年度風雲榜授予的“中國地產終身成就獎”的至高榮譽。任志強的隱退,在筆者看來更像是一種大隱隱於市的境界,相信他的身影依然會活躍在房地產界,無論以哪種形式。

??根據此前已公佈2014年業績的40傢上市房企的數據,有24傢未完成年度任務,其中包括排在前十名的保利、中建、世茂、華潤置地等4傢企業。中小型房企更是慘淡,如當代置業的100億元年度銷售目標,實際隻完成73.5億元。



??有業內人士感嘆,“雖然地產形勢沒有好轉,但職業經理人的KPI考核指標卻在年年上調。職業經理人雖然在咬牙堅持,但仍可能難以達到老板的期望值。市場、經理人、老板三方面難以達成統一的期望時,很容易形成房企的離職潮。”



??據悉,行業內幾乎一半的離職者,都是因為沒有完成2014年業績指標而主動或被動離職。對銷售業績以及利潤率的考核,對於職業經理人來說本就像一個緊箍咒,淡市之下,更是成為迫使其“出走“的最後一根稻草。

??新領域吸引



??代表人物:李進港





??另據克而瑞信息集團聯合中國房地產測評中心發佈的《2014年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示,20傢樣本公司中,僅有8傢企業百分百達成年度目標,另外12傢企業完成率基本在76%~90%之間,完成率最差的僅有76%,20傢企業平均完成率為96.28%。其中,華潤置地、保利地產、富力地產、遠洋地產等幾傢企業完成率在90%以上,而中駿置業、榮盛發展兩傢完成率不足80%。

??通過對2014年紛紛選擇(或被迫)出走的企業高管進行粗略統計分析,我們可以將他們分為離職六大派。盡管這六大派不可能面面俱到,將之全部收納進來,但進行這樣一個簡單劃分對我們分析背後的問題還是具有一定意義的。



??職業困境



??中國易居控股總裁丁祖昱表示,在目前市場環境下,高層變動是房企戰略調整的一個表象,其深層意義則是企業發展思路的變化。

內容來自sina新聞

??盡管殘酷,但確是現實。受行業走勢的倒逼及互聯網思維的影響,越來越多的房企走上瞭轉型之路,無論是整合大數據、輕資產運營,還是跨界經營、海外拓展,各大房企都在探索多元化盈利模式的道路上摸索著前行,企業轉型、整合資源,把原本投向地產行業的直接投資分流到投資其他行業,轉型、多元化投資等戰略佈局方向的轉變都在縮減房地產行業管理人員的職業生涯增值空間。



??而為瞭適應企業發展思路的調整,必然需要引入一些有相關領域經驗的專業人才,以達到通過人力資源隊伍的革新獲取新的發展動力的目的。而傳統單一專業,例如隻會“賣樓“的營銷人才的競爭力開始減弱,企業更願意招攬一些“復合型”營銷人才,這在一定程度上,也加速瞭企業高管的流動率。



??對於各微企業來說,關註行業的離職數據固然有一定的借鑒意義,但更重要的還是做好自身的人力資源規劃。《安傢》認為,對於企業而言,真正應該重視的是關鍵人員,即對企業核心戰略產生影響的人員的流失,這樣的人員流失,即使是一個,後果也是可怕的。而對於其他人員的流失,是完全可以通過完善的人才儲備及多元的招聘渠道解決的。





??毛大慶2009年加入萬科,歷任萬科集團副總裁、執行副總裁、高級副總裁,北京公司總經理、董事長,北京區域本部首席執行官。作為萬科“007”計劃由王石親自出馬挖來的職業經理人,毛大慶在擔任萬科北京公司總經理五年時間,推動瞭北京萬科穩居京城房企第一陣營,可謂功不可沒。據悉,毛大慶離開萬科後,將涉足新穎的商業模式--創客空間,欲打造中國版的WeWork,將打造創業辦公社區,開展創業場地租賃、咨詢、投融資等一系列服務。





??隱退派:逍遙散人

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天津開發區三宗土地順利成交 西區將建大型商綜體

  記者昨日(23日)從天津開發區管委會獲悉,津濱開(掛)2013-05號西區商業綜合體等三宗土地在天津土地交易中心濱海新區交易廳順利掛牌成交。不久之後,天津開發區西區將崛起一座規劃建築面積約5.7萬平方米的商業綜合體項目。

  據介紹,天津泰達發展有限公司摘得的西區商業綜合體項目地塊位於西區北大街以北,春華路以東,用地面積28561.9平方米,規劃建築面積約5.7萬平方米,建設內容為商場、辦公樓、酒店等商業項目,將有效提高西區的生活配套功能。天津振業房地產開發有限公司以5.55億元摘得建材路住宅項目地塊,位於第一大街以北、建材路以東,為生活區拆遷區域首塊出讓項目用地,將提供約7.1萬平方米體量住宅。大眾汽車變速箱項目用地以10160萬元順利成交。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-24/15032703612.shtml

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??股市短線震蕩為主

??降準主要是將銀行的資金增多,增強銀行貸款的動力,對購房者而言將是個利好消息。佛山中原地產總經理餘鴻表示,降準後銀行貸款的動力更足,可能將更多資金投放在房地產市場。

??昨日記者以投資者的身份來到平安銀行祖廟路支行,針對該支行宣傳單上一款期限較短且購買起點較低,但預期年化收益率達5.35%的非保本人民幣理財產品咨詢。當記者問到降準將對該類型產品產生什麼影響時,工作人員告訴記者,該類型產品或將會受降準影響,預期年化收益可能下調。“這款產品之前的預期年化收益率是5.40%,後來受降息影響下調到5.35%,之後還可能受降準影響,預期年化收益率可能會下調到5.3%。”

??“近期的‘救市’措施可謂一浪接一浪,市場信心在逐步建立和加強。預計降準之後,5月份央行降息將會接踵而來,寬松的貨幣政策將是今年的主基調。”餘鴻表示,在經歷瞭4月初清明假期的“低迷”之後,上周末眾多項目已經搶閘“五一”節點率先推貨入市,市場熱度開始升溫。

??與鄧志維持相似意見的還有廣發證券佛山嶺南大道北證券營業部投資顧問韓梅。她告訴記者,政府在鼓勵經濟增長這個大方向上不會變,長期看股市還是以上漲趨勢為主,但現在向上的風險不斷積聚,短線將調整,以震蕩為主。

???央行昨日起降準1個百分點。記者昨日采訪獲悉,降準對股市、樓市都是利好消息,但銀行理財產品收益率可能會因此走低。

??“不過相比於一二線城市,降準對佛山樓市的影響有限,體現出來的利好可能相對滯後。”餘鴻表示,佛山房價將會穩中有升。“房價沒有下降的理由,現在佛山樓盤庫存多,但市場需求也大,市場需求比較旺盛。二季度樓市成交量應該會繼續上漲,畢竟五六月是傳統的成交旺季。”

內容來自sina新聞

??“去年以來,主要是廣佛交界、禪桂中心成交量好一些;邊遠地區去庫存的速度並不快,導致成交冷熱不均。”合富輝煌(中國)佛山分公司市場研究部總監曹紹林說,二季度中心區的項目價格可能會有所上漲,鎮街則還是以去庫存為主。

??銀行理財收益可能下調

央行降準 中心城區樓價或漲銀行理財收益或降

??隨後,記者在佛山農商銀行瞭解到,昨日該行最新出爐的理財產品單中,保本理財產品的預期年化收益率基本在4.3%~4.5%,較大半年前5.0%的預期年化收益有所下降,而非保本理財產品的收益率則在5.4%~5.7%,且較高收益的產品門檻也較高。

??銀行工作人員告訴記者,降準釋放流動性,資金成本降低,理財產品預期年化收益下調也屬正常。他還強調,即使是同類型銀行理財產品在不同時期也會有不同的預期年化收益率,投資者應該選擇適合自己風險承受能力的產品。

??縱觀昨日滬指,上午快速下挫後強勢拉升呈V型走勢,隨後權重板塊拉升。午後指數迅速跌落,截至收盤上證指數報4217.08,跌1.64%。顯然,昨日滬市並沒實現股民關於暴漲的“周一見”預測,而是來瞭一個大震蕩。

??降準未能刺激A股高開高走,銀河證券南海桂平西路營業部理財總監鄧志維表示,今年前三月的經濟數據不理想,市場預期政府會“托底”經濟,而降準正是托底政策的兌現。從中長期看,降準對股市仍是利好,且市場預期央行會進一步降息。同時,降準釋放資金,金融、地產、有色、煤炭、機械等重資產行業將受益。

二胎融資公司貸款全省皆可處理??樓市降準是利好

??珠江時報訊(記者/劉麗平 黃淦穎)

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/08545996083371292544773.shtml

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??佛傢雲,水有德,凈業障,予祝福。1月25日,島城春雨如酥,預示著吉祥與福瑞的台南北區建地貸款降臨,金茂灣銷售中心祈福儀式現場,在南山大禪寺住持真龍法師及弟子們的帶領下,隆重的祈福儀式拉開帷幕。

沐浴凈身,蕩滌心穢。臘八前夕,真龍法師為我們撒凈水求祝福

祈福儀式正式開始,真龍法師及弟子為來訪賓客納福求平安

真龍法師為來訪賓客祈禱美好福願,保佑一世健康、平安幸福!觀音房屋二胎

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活動最後,每組到訪嘉賓還領取到瞭象征吉祥、平安且開光的福袋、福字

??

當然,有緣的朋友更是抽取到真龍法師開光的佛珠,不少朋友還將隨身物件進行開光祈福

祈福儀式圓滿結束,真龍法師為金茂灣題字”愛滿琴島“

幸運的朋友還抽取到五星級酒店團圓飯禮券,真是驚喜不斷大獎連連

法師為獲獎嘉賓頒發獎品

獲獎來賓笑逐顏開,這份獎品象征著運氣與祝福

祈福青島 讓愛靠岸

讓愛靠岸,送福到傢

??福禧迎臘八,金茂祈福節。伴著臉上洋溢的笑容,此次,青島金茂灣的祈福儀式圓滿結束。時間雖然短暫,但留下的是心中美好的祝福與願景。新春伊始,讓愛停靠金茂灣,感悟人生的大愛之情,讓幸福的心常伴左右!

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-25/18485965067464583999247.shtml

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  實際上,除瞭《通知》之外,各地的地產政策也在加速調整,最具代表性的是北京對普通住宅價格標準的調整。




  連平解讀稱,首付比例與此前相比無變化,而強調利率七折的下限則力度較大。年初貸款額度受限、銀行"以價補量",按揭貸款利率提升較多;年中多數城市房貸利率高點已過,各傢銀行普遍下調按揭定價,但利率大多仍以基準及上浮為主。在去年信貸環境相對寬松的階段,房貸利率下限也多以基準利率0.85倍為主,此次對於下限七折的規定有利於促進銀行房貸利率進一步走低,從而有助於降低剛需購房成本。

  "一方面,國傢規定傢庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款,同時貸款利率不得低於基準利率的1.1倍,使得改善型需求的購房能力大大降低。"交通銀行首席經濟學傢連平向《第一財經日報》記者表示,另一方面,之前"認房又認貸"的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況也被認定為購買二套房,"新房置換舊房"的改善型需求易被誤傷。

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  市場認為,短期限貸松動的作用難以體現,甚至會加劇觀望情緒,惡化銷量。管清友稱,房貸新政公佈後,10月1~5日的地產銷量沒有明顯改觀,同比跌幅甚至有所擴大。除去年基數高外,主要是因為新政細則尚未出臺,購房者普遍選擇觀望,等待銀行的具體優惠措施。

  連平認為,此項"貸清不認房"新政超乎市場預期。此前近4年時間裡,居民傢庭首套房認定執行"認房又認貸"的標準,不符合實際市場需求情況,甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定為二套房。

  "這一政策的影響不亞於限貸松動,不單是因為可以減少稅費負擔,更重要的是降低瞭對首付款的要求。"民生證券研究院執行院長、首席宏觀研究員管清友稱,過去普宅標準偏低,大部分房產按照市場價都會被稱"豪宅",所以交易中絕大部分人會把成交價人為做低,省稅費的同時卻增加瞭首付款的要求。



  "今年以來,房地產市場發生瞭較大變化,供求關系軍公教房貸利率二胎年息相對去年出現瞭逆轉,房屋庫存高企與需求釋放不足的現象並存。"連平稱,《通知》明確瞭房貸口徑的放松,"擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的,就可以按照首套房標準申請貸款。"

內容來自sina新聞

  "從目前房地產情況來看,影響還是非常有限的。"李志強分析,據《通知》所述,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

  《通知》鼓勵銀行通過發行MBS和專項金融債籌資,用於支持首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。管清友認為,該措施可能成為短期內房地產市場企穩的催化劑。

  民生銀行金融市場部首席分析師李志強向《第一財經日報》稱,這是對房貸更進一步的放松,央行給的指導意見已恢復到最寬松的時候,房限已定得很低。

  央行在其網站發佈的《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)稱,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

  連平亦向本報記者表示,為配合《通知》政策效果,應落實個人住房貸款支持政策民間房屋二胎利率貸款全省皆可處理。建議央行和銀監會指導商業銀行對關乎民生消費的個人住房貸款持續加以支持。連平稱,此外,還須指導市場合理確定房貸利率。建議中國銀行業協會主導開展個人住房貸款業務定價的指引和協調,兼顧銀行運營的商業可持續性。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業成本和風險成本,使銀行具有持續支持個人住房貸款的積極性。

 房地產市場企穩的催化劑?

  利率方面,央行上述《通知》稱,對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

  管清友稱,過去銀行綜合負債成本高,做按揭貸款意願不足。通過發行長期限專項金融債和MBS,可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本,增加銀行按揭貸款配置動力,房貸利率或逐步從高點回落。

  亦有分析師認為本次政策效果還須看銀行執行情況及其他配套政策。

  "從銀行角度來講,央行雖然有指導意見,'認貸不認房'是說隻要貸款還清就可以,但買房風險還是要考慮未來房地產價格波動。"李志強認為,銀行在具體操作上會更謹慎,央行的指導意見到瞭銀行具體執行有靈活空間。

  管清友亦稱,值得註意的是,利率7折下限的影響並不像市場想象的那麼大,因為自由定價體系下,房貸利率觸及下限的可能性不大。

  李志強說:"企業的收入在下降,居民的收入增速也在放慢。如果後續沒有對整體經濟更大力度的刺激,讓整個經濟有明顯提升,僅僅依靠房貸提振經濟不會有太大效果。"

  房地產市場將進較長"盤整期"

  管清友認為,中期來看,限貸松動的影響可能要大於限購松動。而從長期來看,政策從過緊回歸常態之後,非常規的大規模刺激政策不會再現。在人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產稅及不動產登記制度等向下壓力,以及城鎮化、資產增值要求等向上動力的交互作用之下,中國房地產市場將進入較長時間的"盤整期"。

  貸款利率下限為基準利率0.7倍

  連平認為,還應加大保障房貸款風險管理。建議監管當局針對保障性安居工程項目投資大、回收期長的特征,指導銀行有效控制資金運行,與借款人簽訂賬戶監管協議;掌控關鍵資金節點,做到資金內部流轉,最大限度地封閉運行;強化風險預警機制,切實防范保障房信貸風險。

松貸落地 貸清不認房超預期 市場將進較長盤整期

  9月30日,首套房認定標準松綁的"靴子"終於落地。

  近年來,為抑制房價過度上漲,有關方面推出瞭一系列控制需求的舉措。2014年初,個人住房貸款存在審批較嚴、發放速度較慢、按揭利率提升較多等問題,也在一定程度上制約瞭需求釋放,而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。

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內容來自sina新聞

  此外,2008年11月10日上午在北京召開省區市和國務院部門主要負責同志會議上,時任國務院總理溫傢寶發表重要講話時指出,"房地產業是國民經濟的重要支柱產業"。

  本周,國傢發改委副主任在"中國發展高峰論壇2013"年會上表示:"很多人都說把房地產作為支柱產業,我查瞭一下文件,沒有這句話"。此言一出立即引起瞭房地產界的關註,中國房地產研究會副會長顧雲昌指出,國務院的相關文件中確曾提出房地產業是我國經濟的支柱產業。2003年國務院18號文件首次明確指出:"房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業。"2006年國辦發37號文,進一步提到"房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。"

  由此看來,國務院相關文件曾不止一次提到房地產是國民經濟的重要支柱產業。盡管這些文件都是在若幹年前發佈的,但是之後並沒有相關文件提出不再把房地產業作為支柱產業。

  眾多朝令夕改、補丁摞補丁的政策,讓買房的、賣房的嘉義六腳農地貸款目不暇接,搞不準路數,理不清方向。而穩定的市場政策,才是市場健康人心穩定的保障,而認真調研,嚴謹決策的官員,才是有效政策出臺的基礎。

  雖然我國經濟正處於重要的轉型階段,而且由於近年來房價的過快上漲以及房地產投資開發熱,已經引起瞭很多國內外專傢學者對於房地產泡沫的擔憂,但是當下房地產業在國民經濟中依然扮演著支柱的角色。從長遠來看,中國經濟的轉型必然要找尋和培育新的經濟增長點,但短期內來看,要保證經濟有一個相對比較高的增長率,很難有其他產業能取代房地產對經濟的拉動作用。

  而當前這種事先不做"功課",直接在一些高端論壇或會議隨意發表觀房屋二胎條件利率多少免費諮詢試算點已經成瞭房地產界的一個普遍現象。

  由於房地產關系到國計民生,而近年來房價上漲過快,已經引起瞭全社會的廣泛關註。因此從普羅大眾,到政界、商界、經濟學界都會對房地產業廣泛點評。有為政府支招的、有為企業想撤的、也不乏為解決老百姓居住問題著急的。但在給房地產業評頭論足的過程中,也浮現出瞭一些不負責任的言論。這些言論有的出自對房地產業根本不瞭解就胡亂支招的,也有一些是代表一方利益拋出的,更有甚者是為博"眼球"和關註而拋出一些出位言論的。在網絡言論平臺上甚至出現瞭這樣一種趨勢,越是離經叛道、越是奇談怪論越能引發關註、評論和轉發。而謹慎負責的言論卻如石沉大海。好在,以"雷人語錄"登榜的"磚"傢們,正在被越來越多的公眾"拉黑",然而比這些"磚"傢危害更大的,顯然是執掌決策、制定規則又沒有做足"功課"的官員。既然當前房地產仍然關系著國計民生,仍然沒有其他行業可以取代其支柱產業地位,那麼對於房地產的關註和討論就應該抱著一種認真負責的態度。尤其是可以代表國傢政策導向的官員,在發表公開言論時更應該謹慎。

官員不能以查瞭一下的態度論房地產

  文/周宏

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-29/09472000067.shtml
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  新浪樂居訊(記者 邱瑟 宋雲龍)繼8月22日房山區理工大學9號地拍出單價2萬元/平米的區域歷史高價後,今日北京國土局再迎來同區域理工大學1、2、7號三宗土地現場拍賣。在現場競拍之前,三宗土地共收到瞭36次網上報價,共吸引瞭萬科和住總聯合體、泰禾、首創、融創、富力,以及9號地競得者萬年基業等18傢房企聯合體參與競爭,火爆程度可見一斑。



  該宗地塊現場拍賣前,已經收到瞭12次網上報價,共有天恒樂活、合景泰富、金隅和北裝聯合體、五礦、旭輝、中鐵建、華遠、城建、中水電和金地聯合體、大連福佳、萬科住總聯合體、首創等12傢房企聯合體到場競價。

  根據掛牌信息,房山區房山新城良鄉組團10-01-08等地塊(理工大學2號地)二類居住、體育、托幼、郵政設施、翻遍垃圾措施及供熱用地位於房山區長陽鎮。東至規劃阜盛大街東邊線、規劃清苑北街東邊線,南至規劃高教園二十一路中心線、規劃文昌東路中心線,西至長於路中心線及東邊線、規劃阜盛東大街中心線,北至黃良鐵路截止點。建築控制規模194258平米,掛牌出讓起始價11.4億元。

圖為拍地現場圍觀的開發商和媒體

內容二胎房貸條件淡水房屋增貸來自sina新聞

城建16.9億斬獲理工大學2號地 樓面價約1.25萬

  新浪樂居記者在現場瞭解到,該地塊競價階梯為2000萬元,經過28輪競價,萬科住總聯合體觸碰本宗地塊上限價格16.9億元,溢價率48.2%。

  在之後的配建限價房面積競爭環節,12傢房企全部參與無一退出,舉牌階段北京城建表現出強烈的拿地決心,最終50輪舉牌,北京城建如願以償,以16.9億元,配建9.6萬平限價房的代價將理工大學2號地收入囊中。

  據瞭解,該宗地塊限價商品房部分銷售限價9800元/平米,如果以5000元/平米的成本計算,剔除限價商品房部分,該宗地塊樓面價約為12510元/平米。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/17082386515.shtml

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房價與收入不同步導致住宅需求高度集中。目前,我國一線城市房價已經與國際接軌,住宅均價水平與國際大都市比肩。北京四環內住宅交易均價在6萬元左右,與臺北、香港、新加坡大致處在相同水平。但居民收入水平遠遠落後於國際水平。2013年,北京城鎮居民年人均可支配收入為40321元,約為新加坡的1/6。由於房價先於收入接軌國際大都市水平,導致商品住宅需求高度集中於中高收入人群,投資投機性購房比例也較高,存在很大的風險隱患。

(作者系資深財經評論員)

甲種建地 缺點

長江商報消息 □陳濤

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/08525960931193150291184.shtml

傢庭財富配置結構大變遷將降低住宅不動產配置比例。發達國傢富裕傢庭財富配置中金融資產與住宅不動產的比例大約為7∶3,我國城鎮富裕居民傢庭財富配置比例顛倒為3∶7,甚至部分傢庭住宅不動產配置比例接近90%。傢庭財富配置結構是投資渠道、風險偏好、流動性等因素的綜合反映。隨著我國居民投資渠道的拓寬,特別是證券市場的發展壯大,金融資產在傢庭財富配置中的比例將會上升。而住宅不動產變現能力差,租金收益率低,在發達金融市場環境中其投資價值並不明顯。需要註意的是,在經歷瞭房地產黃金時代後,未來我國城鎮房價繼續大幅上漲的可能性較小。當前我國宏觀經濟發展“冷”股市運行“熱”的反差,實際上在某種程度上反映出我國傢庭財富配置結構的變遷即將拉開序幕,股票基金等金融資產比重將會上升,住宅不動產比重將會下降。

一線城市人口接近飽和引發社會終端住宅需求萎縮。以北京為代表的一線城市人口已接近飽和,資源約束明顯增強,人口調控已經成為政府重要工作內容。在國傢層面京津冀一體化戰略的指導與實施下,未來北京部分人口將向周邊城市轉移,導致社會終端住宅需求下降。同時,一線城市居住面積和環境已經極大改善,保障性住房建設規模也較大,增量住宅需求空間將會縮小。雖然不動產登記條例實施與房價並無直接關系,但考慮到房產稅替代土地出讓收入的趨勢,住宅持有成本增加,房屋自然折舊,維護管理費用與日俱增等,住宅投資在未來並不是一個理想選擇,也將一定程度上影響中高端商品住宅市場的發展潛力。

地價捂熱房價或將受阻

應該看到,地價上漲推高房價可能隻是簡單的推理,還沒有考慮到終端需求因素。在賣方市場,房地產開發企業輕易將成本轉嫁到購房者身上。但隨著我國住宅市場由賣方市場向買方市場轉變,地價上漲向房價的傳導將會受阻,當前地價熱度向房價進一步傳導存在不確定性。為此,需要高度關註土地市場成交變化,防止金融杠桿被過度使用,防止金融體系資金盲目流入,進而可能在未來引發較大風險隱患。不管怎樣,確保我國房地產市場運行平穩,無論對穩定經濟增長,還是對防范和化解系統性和區域性金融風險,都至關重要。

內容來自sina新聞



近日誕生的北京歷史上最貴新地王,總成交價格達到86.25億元,據測算,成交樓面價接近現房價格。按照過往經驗,地價上漲將推升區域房價水平,未來房價似有較大上升空間。但考慮到一線城市房價與收入增長不同步,社會終端住宅需求萎縮,傢庭財富配置結構升級等因素影響,土地市場熱度向房價傳導可能會受阻,相關風險隱患亟須引起高度關註。

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  截至目前,包括萬達、萬科、綠地、碧桂園、中坤等多傢房企在內,佈局海外市場已是其未來發展面向國際化的重要組成部分。據中國海外投資聯合會的一項數據顯示,2012年以來,包括上述各傢企業及中國鐵建、中國建築、萬通等在內的十餘傢大型房企,已在海外有房地產項目或明確的投資計劃,總投資規模已達上百億美元。並且,這個數字還將在未來持續增長。

  不少地產商認為,國內房企走出去,實際上是在響應新增海外移民以及國人海外置業的需求。美國私人房地產咨詢公司高緯環球中國區董事總經理張良軍對媒體表示,房企投資海外隻是策略性安排,因為如果中國人沒有走出去買房,開發商也不會有投資海外的動力。他認為,現在房地產企業投資海外隻是試水階段,雖然越來越多,但不會成為中國房地產企業的主流。

  近幾年,由於國內地產市場的調控和海外市場對於資本的需求,再加上利潤的驅動,房企已經將掘金目光轉向海外買二胎房子

報名提示:報名8小時內將收到電話回訪。

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  面對眾多房企對於海外市場的躍躍欲試,中原地產市場研究部總監張大偉認為,國內的樓市雖然在2012年開始復蘇,但土地成本相比以前已經明顯上漲,在房企的成本中,資金成本占比也越來越高,因此海外資金相對較低的成本對國內房企的吸引力很大。萬達集團董事長王健林此前向媒體透露,萬達海外目光將集中鎖定在歐美市場,未來10年將向美國投資100億美元。2013年萬達還要完成1到2個項目的大型並購。而萬科董事長王石也公開表示,除瞭今年2月與"鐵獅門"開發位於舊金山的公寓項目後,將來還會在紐約曼哈頓、波士頓等地開發房地產,未來也將從北美市場向加拿大拓展。

  不過,值得註意的是,幾乎全部"出海"的房企,目前均處於計劃和初步實施 的階段,尚未有成功案例可以借鑒。在眾多出海房企"摸著石頭過河"的探索中,雖然大多數對於收獲期滿懷信心,但在記者采訪中,多位行業人士均表示喜憂參 半:由於跨國政策及當地市場的不可控,出海的收成還須拭目以待。

  此外,記者瞭解到,由於最近幾年美國、歐洲等國傢和地區的經濟不景氣,為吸引外國投資,往往還會給出包括稅收在內的諸多優惠政策。該人士同時表示,由於國內出臺的一系列限購政策,讓不少富豪失去瞭在國內買房的資格,於是便將目光轉向海外。與北上廣等國內一線城市相比,美國等發達國傢的房價相對較低也較為穩定。

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  搶奪海外"入場券"

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  "目前走出去的多數房企仍以吸引國內境外投資的客戶為主,並沒有形成清晰的規劃,未來的發展是否可持續仍未可知。"



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  "目前走出去的多數房企仍以吸引國內境外投資的客戶為主,並沒有形成清晰的規劃,未來的發展是否可持續仍未可知。"某房企負責人說。

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  據瞭解,在日前舉辦的北京房展會上,海外項目就占據房展會的三個展館,隨著歐洲買房移民項目的火熱升溫,葡萄牙、塞浦路斯等歐洲國傢愈發受到國內投資者的關註和青睞。

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  有地產界人士向《國際金融報》記者表示,房企遠赴海外投資有一大優勢,就是融資環境。其中,一方面是融資成本,國內的開發貸受到限制,而且從銀行貸款的 利息通常在7%以上,民間借貸成本更高,而在海外市場貸款利息多為4%至5%。另一方面是資本金。據悉,房地產企業在中國境內投資至少需要30%的資本 金,而在境外10%至15%就可以。

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  "房企到海外去開發項目一般會找當地的開發商合作,這是一種降低風險的穩妥策略。"上述人士直言,如果不尋求合作,風險和項目運作難度都會加大。此外, 當前日漸趨嚴的調控已經使得地產市場的環境產生質變,和轉型向商業地產、旅遊地產相似,境外投資和發展也成為房企分散風險的一大途徑。此外,近幾年海外置 業需求在國內的表現亦很強烈,這也從客觀上為房企提供瞭機會。

  根據中原地產研究中心統計數據,今年以來,近30傢房企海外融資總額已接近800億元。其中,在不到半年時間內,10大標桿房企海外融資額度已達380 億元,這一規模接近其2012年全年413億元的海外融資額,相比2012年下半年151.6億元的海外融資額上漲150%。

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熱點聚焦 房企紮堆 出海為哪般

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  "出海"喜憂參半

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