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解讀2014北京八大熱點區域:誰將稱霸下一個十年?
??所謂熱點區域，從國傢層面思考是政府規劃建設的重點區域；從房企角度考慮，是前景廣闊、利潤最大化的區域；而對於普通消費者而言，那應該是性價比高、居住的首選區域。
??縱觀北京的區域版圖，北城已經走過瞭十幾年的快速發展歷程，南城卻一直相對滯後。近兩年來，隨著大興區、亦莊區、房山區土地的不斷放量，北京南
城已經“乘上”瞭高速行駛的地產動車。而在此前已經發展相對成熟的大朝陽區域，正在進行不斷地細分，孫河、東壩等小區域不斷崛起。目前大熱的區域，盡管在
環境亦或配套上還需要經過多年的深耕，才可以成熟起來，依然無法阻擋開發商和購房者的熱情。
??朝陽區孫河：冷熱不均
??入駐企業：龍湖、泰禾、首開、中糧
??代表項目：泰禾·北京院子、龍湖雙瓏原著、首開·瑯樾、中糧 瑞府
??自從2012年9月龍湖競得孫河鄉A地塊伊始，在隨後的兩年時間裡，孫河鄉W、F、G、HIJ地塊紛紛被泰禾、首開和中糧競得。西山別墅區和中民間二胎房貸合法嗎怎麼貸款比較會過件
央別墅區是北京公認發展較早，也較為成熟的高端別墅聚集地，由於受近年來供地逐步減少影響，鮮有新項目入市。如今作為中央別墅區核心的孫河區域多地塊規劃
入市，必然成為開發企業追逐的熱點。
??最早進駐孫河區域的龍湖地產，其產品龍湖雙瓏原著目前去化已經超過80%，是今年上半年北京別墅成交面積第一名。泰禾的孫河項目北京院子從去年
底拿地到今年初開盤，也隻用瞭不到一年的時間，也取得瞭不錯的銷售成績。而同區域的地王項目中糧
瑞府在高價拿下孫河土地一年多後，於12月正式亮相。然而據記者瞭解項目還處於地基剛開挖的階段，此前中糧地產人士對外透露，孫河項目正在進行前期準備，
具體的定價、入市時間說不準。
??另一傢拿地的首開集團，幾年前曾以“不擅經營豪宅”為由，以4.587億元將豪宅項目長安8號賣掉。而其在孫河的項目首開·瑯樾在去年11月
30日啟幕，主力產品為新法式院落別墅產品，但縱觀首開30多年的發展歷程，其主營業務集中在保障性住房、普通商品房、中高檔公寓、寫字樓和酒店，缺少豪
宅開發經驗，加上龍湖和泰禾占盡土地成本優勢，其項目前景很難言說。
??朝陽區東壩：梅開兩度
??入駐企業：保利首開、恒大、金隅嘉業
??代表項目：金隅匯景苑、保利首開·麗灣傢園、恒大華府
??東壩區域以壩河為界，分為南北兩個區塊，其中南區為8平方公裡的住宅區，主要功能與望京等大型社區類似，承擔著疏解城中心人口的功能，同時接納
大望京等土地一級開發的定向安置居民；北區則是朝陽區政府近年來著力打造的東壩國際商貿中心區，占地面積約6.2平方公裡，未來將集高端商業娛樂、總部商
務辦公、會展和國際交流服務功能於一體。
??2014年前後保利首開等房企爭相進駐東壩區域，恒大斥資51億元高價拍地，金隅首個自持型購物中心項目籌備亮相，與此同時，伴隨著地產企業的進駐，居住人群的聚集，零售品牌也將視角聚焦城市新興區域。
??專傢觀點：
??北京市朝陽區商務委員會副主任張春表示東壩離機場大概八公裡，離CBD是九公裡，地理優勢地理環境非常好，這一點是其他區域所沒有的。作為朝陽區來說，城市規劃的重點就是要利用資源優勢、地理、交通，通過規劃減少市場不良、惡意競爭。
??通州區臺湖：前景突現
??入駐企業：萬科、首開、世紀鴻、泰禾、東亞
??代表項目：首開萬科臺湖新城·公園裡、東亞印象臺湖、泰禾1號公館
??兩年前，還有很多人不瞭解臺湖鎮，但是隨著環渤海高端總部基地、“兩站一街”站前綜合區等規劃的落實，沉寂瞭多年的臺湖“突然之間”就成瞭北京樓市的新話題。
??通州區臺湖鎮，矗立於環渤海區域高端企業總部聚集區和文化旅遊區之間，北接通州新城，南鄰北京經濟技術開發區，地處北京五環路和六環路之間，作為東部產業發展帶的中間節點，形成瞭北京、通州、亦莊三城環抱之勢，成為頗具特色的“城中鎮”。
??隨著萬科、首開、世紀鴻、泰禾、龍湖等房企的入駐，通州臺湖地塊也越來越熱。其實並不是隻有臺湖這一個區域呈現這樣的情況，臺湖隻是北京“熱”
現象的一個縮影。此外，這也與北京現有的土地政策有關，特別是北京的土地政策適度的傾斜於比如大興、房山、包括現在的通州臺湖、孫河等區域。未來伴隨著這
些區域供應量的增加，大傢對這些區域的關註度也會提升，最終表現的形式就是“火熱”。
??專傢觀點：
??中國房地產學會的副會長陳國強判斷臺湖未來的投資開發潛力以及區域價值時認為：從臺湖的區位優勢上看，它處在通州新城以及亦莊兩個重要的板塊區
域之間，北五環北六環，可以說是作為東部產業發展的一個中心節點，區位優勢可以說是得天獨厚。還有它的多元化的立體交通，以及環渤海總部基地的規劃。未來
臺湖區域的建設方向是有城有業、產城聯動，類似於亦莊這樣的產業定位，有產業依托，而不僅僅提供一個居住區，和其他區域發展有顯著差別。
??亦莊經濟開發區（南海子公園畔中央居住區）：群雄爭霸
??入駐企業：方興、保利融創、北京城建
??代表項目：亦莊金茂悅、楓丹壹號、北京城建 海梓府
??就亦莊樓市來說，隨著遠洋天著、北京城建·海梓府、亦莊金茂悅、楓丹壹號、金第萬科·金域東郡等項目的入市，各傢房企對亦莊區域的爭奪戰更加白熱化。
??在眾多項目紛紛入市的背景下，亦莊高端豪宅聚集效應逐步顯現。同時，隨著高端市場需求穩定上升及2014年初“限高令”的解禁，以及大量優質高
端項目逐步入市，高端樓盤置業人群對政策雙向調控思路的逐漸理解，置業步伐日益加快。業內表示，“產品細分”是2014年高端市場的一個重要特點。尤其是
類似亦莊豪宅紮堆推盤，集中入市的情形下，產品獨特性與差異化優勢將成為開發商突圍的重要因素。
??專傢觀點：
??中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞認為北京未來投資價值，主要在南城。南城在北京的南邊，最近三十多年來，北京市空間佈局的發
展，主要在北邊。經過二三十年的建設，北邊的土地已經變得稀缺，北京市常駐人口有兩千多萬，北京市最大的投資利用潛力在哪？就在南城，北京市1.7萬平方
公裡，大概六千平方公裡，這六千平方公裡平原的三分之二分佈在南城。南城的建設以往三十多年是滯後的，現在反過來說它具有後發優勢。
??門頭溝區域：京西助推器
??入駐企業：金地、華潤置地、住總
??代表項目：京漢鉑寓、華潤·潤西山、西長安壹號
??在《北京十一個新城規劃》中，門頭溝區是北京市規劃的新城之一，與通州、順義、大興、昌平、房山並列成為11個北京新城，門頭溝區域也借助自身資源優勢並搭乘政策順風車一路高速發展。
??自從2010年下半年開始，門頭溝開始瞭WSD的建設，其後首鋼搬遷，人們對門頭溝的印象隨即發生瞭翻天覆地的變化。WSD（首都西部綜合服務區）是繼朝陽區CBD，石景山區CRD之後的又一力作。
??從門頭溝區域新經濟規劃來看，交通、基礎設施提速，阜石路、蓮石路一路暢通，半個小時經濟圈包括中關村、金融街，
未來S1線的通車並與地鐵1號線、地鐵6號線無縫接軌，長安街西沿線將於2017年底通車。門頭溝交通高速的變遷預示著京西的發展一路正在“加速度”，並
以全新的面貌呈現成為京西乃至北京發展的助推器。
??專傢觀點：北京房地產協會秘書長陳志表示，長安街西延線與WSD的建設讓門頭溝區域有很大的後發優勢，門頭溝的發展潛力巨大。
??房山區長陽：成熟尚需時日
??入駐房企：首開、中糧萬科、首創
??代表項目：首開熙悅山瀾庭、中糧萬科長陽半島、首創新悅都
??早在2009年，相關部門提出南城房山打造CSD中央購物區的商業設想後，長陽便備受外界及開發商的關註。一時間，萬科斥資逾50億元在長陽鎮
拿地，中國鐵建、首開集團等房企也先後在長陽鎮拍得土地，該板塊未來的發展潛力受到開發商們的認可。未來CSD房山中央休閑購物區構想逐步落地，長陽將努
力發展大型綜合商業設施、高檔商務酒店及辦公場所、奧特萊斯、主題公園、觀光農業等多種業態。
??但目前而言，房山區長陽配套仍有欠缺，也許隨著人流量的提升，在未來無論是對住宅還是商業地產的發展都會有所裨益。
??房山區良鄉：打江山易守江山難
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??入駐房企：京投萬科、金地、金隅嘉業、旭輝
??代表項目：京投萬科新裡程、金地朗悅、暢和園、旭輝E天地
??作為曾經的房山區中心，在近幾年的房地產開發浪潮中，良鄉逐漸落到瞭長陽等板塊的身後。然而，隨著新一波開發，低調的良鄉板塊以“新人”姿態再次亮相。憑借其日益完善的高科技產業帶、軌道交通配套，以及較其他板塊更加成熟的生活配套，成功回歸。
??雖然良鄉板塊成熟較晚，一定程度上發展不及長陽，但是與長陽相比，最大的優勢就是教育資源相對較好。依托良鄉大學城，其輻射范圍內超市、商場、
餐飲、娛樂、醫療等方面的配套設施較為完善。此外，地鐵房山線始發站位於良鄉，這在便利交通的同時，也能帶動周邊房產項目的開發，吸引人群居住。較之長
陽，良鄉房價相對較低。未來伴隨生物工程與醫藥和新材料等方面的產業進駐，會吸引產業園區職工在工作單位附近置業。
??但2014年以來，無論是房山區長陽還是良鄉，遭到業主維權的樓盤也越來越多，維權的內容從樓房的外立面到質量甚至小區的綠化環境，不一而足。
但這也從另一方面提醒房企品牌的打造需要一世，而毀掉卻隻需要一時，不註重購房者合理需求的項目，勢必會在競爭激烈的北京折戟。
??燕郊：壁壘日現
??入駐房企：燕達集團、福成集團、興達集團、天洋地產
??代表項目：首爾甜城、上上城、夏威夷藍灣、天洋城4代
??燕郊與天安門直線距離約30公裡，是河北省離天安門最近的地方。便利的區位和較低的房價使燕郊成為30餘萬名北漂的棲身之地，也使得這個“國傢
高新技術產業開發區”最終得以“睡城”之名。多年來，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身定位，這也成為其發展的桎梏。一條潮白河，橫亙於燕郊與北
京之間，寥寥百米，一河之隔，千差萬別。
??從燕郊到北京共有9條公交專線，除瞭最早的930主線外，便是由930各支線衍生的811和818路。每天，披星戴月，它們承載著30多萬北漂
族。無疑2015年1月12日開通的燕郊直達北京站的動車給居住在燕郊的北京上班族帶來瞭福音，不過每天隻有三次的動車似乎並不能解決燕郊交通的根本問
題。
??此外隨著人口的不斷增多，各類問題層出不窮，燕郊與北京之間的各種壁壘也日益凸顯，例如供水問題、教育和醫療資源不匹配、交通堵塞等一系列問題，是燕郊在京津冀一體化過程中不得不面對的新課題。（記者 孫夢姝）
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/08175961647142073592834.shtml
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