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內容來自sina新聞
天量庫存有救瞭？住建部支持商品房轉安置房歷經2013年百日攻堅和2014年春秋兩季棚改會展，位於內蒙古包頭市東河區北梁地區舊貌換新顏。居民們“出棚進樓”，人均居住面積由12平方米增至26平方米。
1月20日，住房和城鄉建設部在內蒙古包頭市舉行瞭全國棚戶區改造經驗交流會。住房和城鄉建設部部長陳政高在會上表示，隨著保障房建設的持續推進和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限於政府主導建設，組織棚戶區居民回遷。而是可以讓應接受保障的傢庭到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。特別是在一些房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。
住房和城鄉建設部副部長齊驥告訴《經濟日報》記者，大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置。指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。
近年來，我國大規模推進公租房建設。目前，公租房已經有相當存量，供不應求的局面已經大大緩解，中央經濟工作會議要求，保障性住房要逐步從實物為主向建設和租賃補貼並舉，“補磚頭”與“補人頭”相結合。
齊驥指出，各地安排公租房的建設任務，必須自下而上，按需申報，盡力而為，千萬不要為瞭目標任務，不顧需要盲目加量。大力推進通過長期租賃購買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源，對縣城、產業園區更要按需定建，做好規劃，避免閑置。
目前，資金是包括棚改在內的保障房建設面臨的挑戰之一。國傢開發銀行副行長張旭光介紹說，2014年，國開行共發放棚戶區改造直接貸款4086億元，發放規模是2013年的4倍。“2015年國開行的棚改貸款額度將不會低於2014年。”張旭光說。
張旭光同時表示，今年，國開行希望與政府配合，一方面，探索PPP等市場化融資模式，拓寬棚改融資渠道，另一方面，努力防范棚改業務的信貸風險、政策風險和聲譽風險，確保資金安全。
鏈接：4000多萬戶困難傢庭“居者有其屋”“十二五”期
新北市房屋二胎間，城鎮住房保障工作進展順利。
統計顯示，“十二五”期間，開工建設各類保障性住房和棚戶區改造工程3600萬套。2011年至2014年，全國已累計開工建設超過3200萬套，基本建成2000多萬套。
截至2014年底，通過公共租賃住房、棚改安置住房等多種保障方式，累計解決4000多萬戶城鎮傢庭的住房困難。
截至2014年底，我國廉租住房累計開工750萬套，棚戶區改造約2100萬戶。
在房地產庫存高企、融資難的大背景下，住建部一份關於培育和發展住房租賃市場的意見再次提及REITs，這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產資產證券化業務再次燃起希望，希望在前，可難題亦在前，真正的再出發還有待政策繼續完善。
相關報道中國開發商巨量庫存有新出路1月14日，住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
截至2014年11月底，全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是，2015年保障房任務量為700萬套，融資一如既往地困難。
住建部上述《意見》找到瞭一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發商去化，開發商也可以自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。
多位地產和金融界人士認為，這可能將成為中國內地真“REITs”業務的起點，但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。
樓市另類去庫存“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調控思路一脈相承：千方百計去庫存。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的，過去可以由投資投機者接盤，但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃並且可以資產證券化，就能實現較快較多的去庫存(主要是現房)，對房企利好。
此外，政府還可回購社會房源，能夠降低此類住房的空置率。尤其對於一些拆遷戶來說，在郊區有好幾套物業，但是礙於文化、信息技術運用等，並不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購並統一管理，能夠加快此類住房的出租，對於盤活存量住房資源有益。
風險點在於，如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升，如果政府高價收購，未來出租後租金回報率可能會變差。
整體來看，銀河證券分析師趙強認為，《意見》提到的措施，不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新，也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。預計在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構，以及住宅產品租售並舉的盈利模式，甚至能看到房地產投資銀行的出現。
嚴躍進指出，要實現長期運營，無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意見》指出，在大力推進經營住房租賃機構的同時，探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。
事實上，公租房或保障房REITs早有機構在做。北京一外資房地產機構人士說，2012年該機構曾在上海某區打包瞭公租房資產做REITs，就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。
接近住建部的人士透露，住建部傾向於首先進行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接瞭保障性住房和政策性住房的建設、運營任務，他們手中的政策性住房資產，可以作為REITs的打包資產;並且，試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。
試點需要突破的一個環節是，需設立“特殊目的公司”(SPV)用於REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs並上市。
對於試點單位來說，他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累瞭大量的持有物業，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年來，這些開發商已將輕資產提上日程。
盈利難題無論是公租房REITs還是商業地產的REITs，目前推行的難度都不小。
北京中原地產研究總監張大偉就不看好公租房REITs，“中國物業租金收益太低，還不適合做REITs”，他說。
嚴躍進也認為，公租房的租金回報率並不高，保守估計最多在5%左右;而且現實中租賃群體並不穩定。在目前租賃市場上，對於資金投入的渴求很大，但很多資金不願意也不敢進入。
嚴躍進說，通過鼓勵此類REITs產品的創新，在前期提供一定財政補貼和優惠，或鼓勵壽險等資金和大型房企進行合作，有利於推進公租房項目;如果政策大力支持，不排除地方政府會給予一定的財政補貼和土地方面的優惠，或許能達到10%的水平。
第2順位房貸任何問題免費諮詢前述《意見》稱，要積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點，並逐步推開;但對於如何推進支持，如何進行優惠和補貼，並未提及。
而商業地產的REITs同樣不容樂觀。根據廣發證券的測算，當前國內的商業地產除瞭寫字樓的收益率略高於10年期國債收益外，其他商業物業的收益均低於10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。
最大的障礙在於稅收體制。在REITs 最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產資產也屬於免稅資產。在中國香港，根據香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。
但國內稅收體制對商業物業公司不利，導致中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。
另據協縱國際總裁黃立沖測算，以國內商業地產巨頭萬達為例，如果僅使用投資物業項目作為資產價值，萬達租金回報率約為4.36%;而在國際通行的REITs回報率要求中，這個數字在7%-8%左右。
金融界人士指出，如果要發行離岸REITs，回報率要求更高。海外投資者並不熟悉內地物業，會在本地物業回報率的基礎上再加上一個風險系數，比如1%～2%;在加息背景下，看高至9%以上。
開發商的輕資產試驗盡管推行REITs困難重重，但國內開發商在轉型壓力之下無不在思考如何“輕資產”。
其中動手較早的是萬科。早在2013年，萬科便將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，萬科負責操盤管理運營，實現商業地產資本化。
2014年8月，萬科公告稱，公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰略合作意向書，雙方擬成立資產平臺公司，用於收購萬科所擁有的9個商業物業。
根據公告，凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。預計資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。
2014年12月25日，針對旗下的社區商業，萬科聯手深圳東方藏山資產管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣佈進行一項商業資產管理的合作，東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。
東方藏山表示，雙方聯手將要打造第一隻中國社區商業REITs。
作為國內持有物業的老大，萬達亦不甘落後。2015年1月14日，萬達商業與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4傢機構擬投資240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。
與此同時，萬達還在與多傢海內外大型投行、保險公司和基金洽談，今年上半年將宣佈更多類似的投資計劃。
就在2014年底，由全經聯等發起的中國REITs聯盟成立。21世紀經濟報道獲悉，聯合發起人中包括中信證券、華潤信托、金融街控股、北科建、易方達基金等眾多地產、金融機構。
中國REITs聯盟秘書長王剛稱，REITs全球市值超過1.4萬億美金。但在中國，長期以來，由於REITs這種合理金融工具的缺失，不僅推高瞭融資的成本，也造成瞭房地產業和金融業難以解決的死結，中國的商業地產、養老事業、公租房乃至城鎮化的發展，都遭到掣肘。
“未來中國版REITs的推出還有很多基礎制度要去完善。”王剛說，中國REITs聯盟就是希望開發商、金融機構、中介機構的力量團結起來，與中國證券投資基金業協會、證監會、央行等監管機構保持溝通，致力於REITs早日落地。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/09035963833111761702721.shtml
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