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內容來自sina新聞

新竹橫山土地貸款央行救市力度超預期 綠城等房企傳出醞釀漲價

  "央四條"後的房企應對:漲價抑或跑量?

  本報記者 張曉玲 深圳報道

  央行救市力度超預期,一些房企的反應也疑似過度瞭。

  國慶假期期間,接連傳出幾份房企醞釀漲價的文件,如綠城、恒大、綠地等。截至目前,綠地已否定漲價傳言,其他房企並未對傳聞做出明確的回應。

  曖昧和觀望是目前房企的普遍態度。21世紀經濟報道記者瞭解到,在廣州、深圳及華東一些二線城市,確有開發商打算節後或稍晚些時候提價,但房企更為主流的想法是,趁信貸松動之機快速出貨。

 醞釀漲價的底氣

  10月1日,在央行、銀監會放松房貸通知出臺第二天,綠城集團傳出漲價。一份流傳於網絡的文件顯示,綠城浙東區域的各項目自10月8日開始,對手頭產品價格進行梳理, 11月1日起漲價5%-10%。

  接近境外公司二胎年息借貸增貸轉貸綠城的人士表示,綠城調價主要是舟山、寧波等地,與其產品結構有關,綠城的產品可能更適合首次改善型人士,而這正是此次新政中受益最大的一類。

  央行、銀監會《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱"央四條"),對首套房貸的認定放寬為"認貸不認房",明確鼓勵銀行對首套房和改善房兩類自住房給予信貸支持。鏈傢地產研究部、中原地產等機構人士均認為,對於結清第一套住房而要購買第二套的改善型需求而言,政策利好最大。這類需求的首付將從60%降為30%,貸款利率還可享優惠,相當於房價下調20%還多。

  中原地產首席分析師張大偉認為,新政可以增加30%的可購房人群,效果相當於限購松綁影響的5倍以上。

  更有地產界人士認為,房地產市場將重現2009年的盛況。彼時,北京等地房價一年內翻番,大多數一二線城市漲幅也在30%以上。

 新政細則尚待落實

  有人樂觀,也有人謹慎。

  "市場不可能重現2009年,目前的房價水平、購買需求、貨幣供應總量以及庫存水平都和5年前有很大差別。"廣州一傢大型開發商人士說。

  招商證券固收研究團隊認為,房貸新政意在刺激房地產市場消費和投資需求,帶動經濟整體回暖,但其政策效果,還要看銀行信用投放的落實情況、房地產庫存的去化情況。

  在利率優惠上,房企和金融界人士普遍認為,首套房利率7折不會出現。"最低7折的首套房貸款下限,並非新政,隻是常規性的條款;預計利率8.5折應該能見到,9.5折估計是主流。"上述開發商人士稱。

  10月8日,接近建行深圳分行的人士透露,深圳建行已出臺《通知》執行細則,明確名下無貸款餘額,可執行首套政策,首付三成;名下有一套且有貸款餘額的,仍執行二套政策,首付7成,利率上浮10%;名下有兩套房或有兩筆住房貸款的暫停貸款。

  這顯然是對投資投機需求不予支持。有銀行業人士表示,建行是商業銀行中做房貸業務最多的一傢,其執行細則有代表性。

  目前還有北京等5個城市執行限購政策,其中與"央四條"的部分條款可能產生抵觸。張大偉認為,短期內房價上漲可能性不大。

  多位中介人士提醒,在各地細則未落地的情況下,購房者需要謹慎,不能隻憑中介或者銀行銷售的口頭承諾簽署購房協議。避免政策後續並未如想象中力度松綁,除非無法貸款的違約情況。

 成交回暖反轉未明

  制約樓市重現2009年的因素還包括:庫存。

  9月29日,萬科總裁鬱亮接受21世紀經濟報道專訪指出另一個問題:當前房地產市場的庫存問題是長期的,並非政策優惠所能解決。"當前很多城市房屋供大於求,需要時間來去庫存。"鬱亮說,這個消化期會持續較長時間。

  高盛高華證券報告顯示,截至9月28日,其追蹤的11個城市的總庫存上升1.5%。從過去12個月滾動銷售面積計算,11個城市的庫存平均消化時間上升至17.9個月。

  節後,21世紀經濟報道記者問詢10多傢房企內部人士得知,國慶期間,一手房來電來訪量大幅回升,成交也有回暖,一些二線城市近期對新政反響最好,三四線城市很一般。

  絕大多數房企人士表示,去庫存回籠資金是首選,降價幅度會變小;暫時不會上調價格,但確實有個別企業調價,比如綠城。城市分化愈加明顯,一線城市後期房價會向上。他們認為,10月份是跑量的窗口期,但樓市暫未看到逆轉的可能。

  "從易居營銷全國代理銷售樓盤的認購(大定)數據來看,十一期間成交量環比上周上漲100%,接近2013年黃金周的水平。"易居中國有關人士透露。

  21世紀不動產北京區域總經理寇海龍表示,"央四條"是樓市走出底部的重要標志,住房信貸放松,將帶動相當一部分購房需求,引發一輪成交反彈,形成今年的一波小高潮,但對反彈幅度不應過於樂觀,因為目前經濟形勢尚未穩定,購房者的信心仍然不足,而各地庫存量很大,需要消化一段時間。

  德信資本董事長陳義楓認為,此次出臺的放松限貸政策,算不上是刺激政策,而是減少打壓政策的力度,讓市場恢復到一個正常狀態。"認貸不認房",將會釋放市場的改善性需求,來對沖、平復今年以來的樓市弱周期,促進市場平穩運行,達到政府調控目標。

  從整體效果看,這一政策將會提振市場信心,止跌信號明顯,但成交和價格反彈的幅度依然要看後續信貸釋放情況。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08134503817.shtml
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專訪謝傢瑾為3000億的物業管理市場代言



中國物業管理協會會長謝傢瑾

  新浪樂居深度報道記者董文艷/文

  前建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長、現任中國物業管理協會會長謝傢瑾日前接受記者專訪。話題從物業管理"代人受過"的問題談起。謝傢瑾說,物業管理的基本職能是清潔、綠化、秩序維護和公共設施設備的維修保養。而在現實生活中,快遞的代收、違章搭建的投訴處理,開發商遺留的質量問題的解決等等,業主基本都找物業公司。而由於物業企業沒有行政處罰職能和權利,不能對違章搭建等進行查處,往往由此引發瞭業主的不滿。正是由於責任邊界的不清晰,物業公司承擔瞭過多的指責。

  責任邊界不清晰,僅僅是年營業額高達3000億元的中國物業管理市場面臨的難題之一。謝傢瑾在專訪中,還多次提到瞭物業管理的價格動態調整機制。在她看來,作為勞動密集型行業,近些年來,人工工資的持續上漲,使物業企業運作成本大幅度攀升,但很多住宅小區如今的物業費仍然保持在十多年前確定的極低的水平,因此,常常發生物業企業拋盤撤離在管項目,或降低服務標準,影響到業主的正常生活和物業管理的和諧氛圍。而這既不是住戶的福利,也不是物業管理行業的福音。

  她還談到瞭中國物業管理市場的整體服務水平,以及潛在的商機。"物業是距離客戶最後100米的堅守者,它會是一個蘊含著富礦的巨大市場。"她說。

  在過去的半年時間裡,謝傢瑾把她的精力放在出版《物業管理行業發展報告》這件事上,這是第一本比較全面展示這個3000億元市場的行業報告,同時也集結瞭top200企業在物業管理上的經驗。她很得意於這一點,在我們采訪的間隙,她對文章配圖的顏色也親自過問。

  在此之前,她去往各地調土融建融彰化秀水土融建融研,走訪諸多領先的物業公司。她的總結讓人印象深刻。

  "彩生活的物業做的不錯,它正在打造物業管理行業的阿裡巴巴。"

  "現在有超過75%的客戶選擇買萬科的房子是因為萬科物業。它的物業延伸服務收入占經營總收入的50%以上。"

  "你知道龍湖的房子為什麼越做越好嗎?因為龍湖物業有一個40人的前期介入團隊,可以提前規避產品問題。他們的地產工程師現在都尊物業工程師為老師瞭。"

  在物業管理協會的會議室裡,謝傢瑾對記者如數傢珍。聽起來,物業管理行業似乎一片大好,如此多的企業從中找到瞭富礦。眼下,這個行業是要打破外界對它微利的慣有印象嗎?

  謝傢瑾連連擺手。今年是物業管理在中國內地走過的第32個年頭,盡管已擁有7萬多傢企業,600多萬從業人員,也出現瞭像萬科、保利、長城、綠城、彩生活等一批業績不錯的企業,但這次評審處出的TOP200企業僅占行業企業數的千分之2.8,"總體情況並不樂觀,隨成本上漲,行業利潤率每年都在下降。"謝傢瑾說。

  全行業的持續發展仍然是一個大問題。作為一個重要的建議,謝傢瑾推崇馬雲利用互聯網建造商業帝國的智慧,在《報告》裡,她寫道"不敢跨界,放棄社會資源的整合,延伸服務的挖掘和商業平臺的開拓,我們就會捧著金飯碗討飯吃。"謝傢瑾和她帶領的物業管理協會決意做一些事,讓物業管理行業更有辨識度。

 新浪樂居:正值《物業管理條例》發佈十周年之際,協會出版瞭《物業管理行業發展報告》。您怎麼評價這份報告的意義與必要性?  

  謝傢瑾:物業管理行業處在快速發展中,今年是它在中國內地誕生32周年。現在它擁有7萬多傢企業,600多萬從業人員,管理房屋140多億平方米,年經營收入超過3000億元。但總體還處於低水平運行狀態。行業發展的內外部環境和自身運作模式都在發生變化。

  一是近些年成本持續上漲使企業盈利空間變窄,招工難也困擾著大多數企業。二是現階段更多業主不滿足保潔、綠化、維護秩序、設施的基礎性物業服務,而更註重生活質量、關註房產保值增值與投資收益,希望得到更多的各類服務。

  所以物業管理的轉型升級是勢在必行的。比如引入新技術、新業態,開創新商業模式,提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值,這樣也衍生出健康服務、文體健身、居傢生活、房屋租售等各類特約服務。

  當然行業發展也面臨新機遇民間二胎借貸。去年底國務院《服務業發展"十二五"規劃》對行業發展方向和重點提瞭明確要求;國傢科技部發佈的《現代服務業科技發展"十二五"專項規劃》也對物業管理向現代服務業轉型提瞭指導意見。

  我認為《報告》的價值和意義主要在於,一是提供瞭大量數據,可供業內外各界瞭解行業現狀;二是對全國物業管理綜合實力前200名企業的數據分析,有助於把握行業發展趨勢並樹立優秀企業典型;三是歸納分析當前物業管理行業發展特點和問題,比如成本急劇上漲、價格調整機制缺失、部分企業生存狀況堪憂、從業隊伍人才匱乏、一線員工流動率不斷走高、行業責任邊界不清等,對加強法規研究,改善行業發展環境起到重要作用;四是展現瞭7萬多傢物業服務企業和600多萬從業人員,在困境中默默堅守所體現的忍辱負重、開拓創新的行業精神,他們通過開展多種經營的創收彌補物業服務費較低造成的虧損。

  新浪樂居:在您看來,中國的物業管理行業正處於什麼樣的發展階段?隨著存量住宅量的增大,物業管理行業的重要性也在提升。它需要在哪些方面做出關鍵性的調整以適應這個地位的提升?

  謝傢瑾:走過瞭32年,物業管理行業現在處在承上啟下的關鍵時期。

  從物業管理業態的擴展看:由以住宅為主向寫字樓、商業物業及各類城市綜合體等管理的介入,展現出物業管理覆蓋的潛能。

  從物業管理內容的開放看:物業管理縱向延伸至房地產開發前期的規劃、設計、設施設備選用,中期的招商策劃、營銷代理,後期的尾盤銷售、商業物業經營、房地產經紀業務等整個鏈條,橫向涵蓋消費者居傢養老、傢政服務、房屋租售、電子商務等各類需求,挖掘瞭物業管理的商業價值。

  它的地位越來越重要,但是它也需要做出一些關鍵性調整。

  比如完善物業管理立法,對目前推行中困難較大的業主大會制度、專項維修資金的歸集、管理和使用等進行研究和改進完善。還要加大宣傳貫徹物業管理法律法規的力度。整合政府主管部門、街道、社區的力量,及時化解矛盾和糾紛。

  也應該明確物業管理行業的責任邊界。擺正企業依據合同"管理物業、服務業主"的市場定位。提倡物業管理的前期介入,嚴格執行項目承接查驗制度,盡量把開發遺留問題解決在項目接管之前。要落實供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收取有關費用的規定,改變行業的被動局面,降低企業經營管理風險。

  還要健全物業管理的價格動態調整機制。要突破部分城市的政府指導價擴大化問題,除瞭保障房和老舊住宅區,其他項目都應遵循費用與服務水平相適應的原則,實行市場調節價。

  這次入圍的企業在服務質量提升,商業模式創新,社會責任承擔,經營績效改善等方面都走在行業的前列。但從數量看,TOP200企業僅占行業71000傢企業的2.8‰,還有大批企業處在低水平運營和生存狀況困境中。此外,推進企業的整合、改制,引導企業整合行業資源,由此搭建行業轉型升級中企業合作共贏的平臺也很重要。

  新浪樂居:大型地產商越來越重視物業管理對提升其住宅品質與客戶美譽度的功能,因此,大部分均建立瞭物業管理的自有品牌。但專業的第三方物業服務機構似乎並沒有太知名的品牌。您如何看待這樣的現狀?未來,這些趨勢會如何演化?

  謝傢瑾:現在的物業管理公司大多分為三類,一類是在開發商屬下,一類是與開發商結成戰略合作夥伴,還有一類是自己獨立做,不受制於開發商。這其中也有發展較快的專業的獨立品牌,比如上海東湖物業、上房物業都沒有開發商背景。一些物業企業大力推進並購整合工作,使在管規模迅速成倍擴大,吸引瞭巨大客戶資源的進入。利用網絡工具提升管理水平,通過技術進步在很大程度上解決瞭降低成本和減少用工量的兩大行業桎梏,開始收獲可喜的社會效益和經濟效益。

  這是一種變革創新。我相信在未來一段時間,物業企業數量會減少,一些品牌企業實力會迅速壯大,業務收入有可能成數倍增長。

  新浪樂居:物業管理一般意義上被認為是微利行業。部分開發商把物業管理的投入當作住宅營銷動作的組成部分,這也似乎導致物業管理全行業的專業水平並不是特別高。如何讓這個市場更有價值?

  謝傢瑾:以萬科物業來看,他們首先是保證不被開發商欺負,在萬科集團內,地產系統與物業服務系統單獨分開設置,形成契約合作關系。

  從4年前開始,萬科地產對萬科物業就不再進行補貼。他們通過第三方調查所獲得的數據顯示,超過75%的客戶選擇萬科的房子是因為希望享受萬科物業的服務。這讓人非常驚訝。如果萬科物業能將客戶滿意度做到一定標準,萬科集團就會給萬科物業品牌發展基金,去年萬科物業拿到的品牌發展基金達到一億元。現在萬科集團要求各城市地產公司在進行項目開發時,必須由萬科物業前期介入,凸顯物業管理獨立於房地產開發的專業價值。

  前年開始,龍湖物業成立瞭近四十人的前期介入團隊,通過對過去產品的缺陷研究和新技術研究,影響地產商的建造,減少後期改造,也降低瞭物業服務企業的運營成本。現在,龍湖地產的工程師都已經拜龍湖物業的前期介入工程師為老師瞭。

  還有"智慧社區"。像彩生活就搭建瞭一個商務平臺,與光大銀行合作的"彩生活E卡通",業主消費非常便利。而它會從這個平臺上的人流與消費流中最大獲益。

  新浪樂居:也有人從物業管理市場中發現瞭富礦,我們該如何看待物業管理市場中潛藏的巨大商機?

  謝傢瑾:近些年行業生存發展雖然面臨挑戰,但以信息化、知識化、網絡化、全球化為主要特征的新經濟時代也刺激我們的轉型升級。一些品牌企業在利用互聯網、延伸服務上做瞭很多探索。

  比如萬科物業,它通過"雲生活、社區一卡通、安防與停車管理、設施設備遠程管理、移動APP智慧之傢"五大科技的運用,正在由物業管理專傢向"房務、資產、生活管傢"升級;綠城物業在轉向提供全方面生活服務,以"咨詢、全委、代管"並重;長城物業走標準化服務,現在總部直接管控項目,起碼減少瞭500個區域管理人員,它涵蓋瞭社區商務、公寓短租、商業運營、長者服務。這個網絡系統開發建設投入2000萬,當年節約的人力成本等就超過瞭3000萬元;藍光嘉寶佈局瞭"社區商業經營、配套產業經營、尾盤和配套資產銷售"三大產業,也轉向綜合性物業管理服務;而蘭州民召物業管理集團則建瞭個96965傢政信息平臺,上面有傢政服務、醫療保健等各項服務。它在蘭州設瞭51個維修服務點,基本上你傢裡要換燈泡等維修事務,打個電話,他們半個小時就能趕過去。他們還做早餐供應,將服務范圍輻射到整個蘭州。

  實際上,這是一個變革的、服務領域大規模打劫的新時代。你不抓緊變革,就會有人跨過來打劫,他們通過網絡技術和科技手段打造的成本優勢,隨時會搶走你的飯碗;你不敢跨界,放棄社會資源的整合,延伸服務的挖掘和商業平臺的開拓,那些離我們最近的信息咨詢、房屋中介、居傢養老、電子商務等升級版社會需求所展示的巨大盈利空間就會被別人搶先占領,我們仍然會捧著金飯碗討飯吃。

  很多企業從物業管理這裡獲得瞭不少收益。去年,萬科物業經營總收入是24.38億元,物業管理費收入12.16億元、延伸服務收入12.22億元;綠城物業創造的利潤占到企業凈利潤的70%以上;龍湖物業80%的利潤來自延伸服務。這幾傢企業都實現瞭高增值服務。

  新浪樂居:這麼多年,協會在推動中國的物業管理市場不斷完善的過程中,還做瞭哪些顯著的工作?

  謝傢瑾:不僅是我們,其實各級物業管理協會都應把主要精力放在參與行業立法、開展行業調研、推進行業的市場化進程、引導和鼓勵企業做大做強上。協會也要有創新的精神。

  這幾年,我們中物協主要做瞭以下的工作:

  一是鼓勵物業服務企業在做好基礎服務的基礎上,開展"一業為主、多種經營",挖掘和調動業主的各類服務性消費支出。二是面對成本上漲的行業困境,號召全行業抱團取暖。宣傳優秀企業經驗,引導企業穩妥審慎地開展在管項目的調價。三是推動萬科、綠城、長城、龍湖物業等一批品牌企業在商業模式、服務方式、管理方法上的創新和轉型,總結優秀企業的經驗讓行業分享。四是在全行業推動"幸福社區·物業服務質量提升年"。加強管理運作標準化和內部質量管理,提高物業管理的業主滿意度。

  新浪樂居:您如何看待移動互聯網時代的物業管理?

  謝傢瑾:最近幾年來,科技、網絡都在對傳統物業服務產生影響。很多城市、企業對此都有許多探索。

  比如上海市住房保障和房屋管理局基於CTI技術支撐,建瞭一個覆蓋全市的綜合信息服務系統,962121呼叫平臺,可以受理、派單、處置、回訪、督辦、統計分析,能限時解決房屋報修,完善行業監管。深圳主管部門開發瞭一個電子投票系統,基本解決瞭業主大會表決難問題。招商局物業上線瞭一個"到傢網"數字服務平臺,為現場服務實時監管、辦公聯動、減員增效提供瞭可能。彩生活總部依賴雲管理平臺實現瞭對分佈在50多個城市,建築面積達8000萬平方米的700多個住宅小區項目從安全、清潔、設備故障維修、關鍵崗位、業戶投訴等方面的遠程監控和直接管控,減少瞭物業管理人員崗位。"碧桂園智慧社區"也是依托網絡技術,開通瞭在線購物、智能安防、管傢服務等八大平臺。業主可在手機、電腦終端上在線購買蔬菜、食品;還能通過智能管傢平臺預定送餐、洗車、收發快遞等等。

  運用科技和網絡,可以優化物業管理的工作流程,重塑企業組織結構,拓展物業服務的內容和產業鏈,加速這個行業向現代服務業轉型。

  新浪樂居:最近浙江餘姚等地遭遇風暴洪水,萬科等物業堅守一線,您認為物業管理行業在大災大難來臨時可以起到什麼作用?

  謝傢瑾:突發災害是特別考驗城市物業管理的。去年,北京等地出現瞭近61年來最強的特大暴雨。北京有77人罹難,受災人口160萬,經濟損失116億元。一些物業企業的在管項目出現地下車庫淹水、機房遭水浸、電梯井進水、屋頂、門窗嚴重漏水,業主的車輛、屋內財產都受瞭損失。可以說,這次暴雨也檢驗瞭物業管理房屋承接驗收、日常設施維修養護、安全隱患排查、防災物資準備、物業企業面對災害的應急機制及事後賠償處理。

  當時,北京萬科物業在第一時間就啟動瞭應急預案。組織員工到可能積水、漏水的地點巡查,還在低窪、塌陷區的隔離墩上用警戒帶進行圍擋;用沙袋築瞭防洪壁壘;清掏瞭漫進樓道、車庫的雨水。他們管理的項目沒有一個發生地下車庫雨水倒灌和車輛被淹等問題,這些都得到瞭業主的好評。

  還有一傢北京首欣物業,接到暴雨預警後在短短30分鐘內就集結瞭300多名防員。45分鐘內7000多個沙袋全部碼放到位。那天他們所管項目發生瞭多起擋墻倒塌,電線桿、電纜損壞的事故,都得到瞭有效的處理。雨後他們還第一時間清理瞭低窪處積水、殘泥、生活垃圾。

  那時出現瞭緊急災情,我們北京物業管理協會也開展瞭跨區搶險援助。在房山,碧桂園、綠城、北潞園、加州水郡、瑞雪春堂五傢高層小區的地下車庫都遭雨水倒灌,積水最深有5米。北京協會當時就呼籲有能力的企業在自願前提下,成立應急搶險隊。當天下午5點和第二天,在北京協會帶領下,共有24傢企業,179人趕赴房山參與搶險救災援助,受到當地政府和群眾的一致好評。就像住建部齊驥副部長在物業管理30周年大會上說的:物業服務隊伍已經成為社會建設的生力軍,是重大活動和搶險救災中一支可以動用的有生力量。

  在組織搶險工作的同時,北京物業管理協會還組織行業專傢對水災後設施設備的應急處置進行瞭討論,提出許多指導意見。災後又召開瞭"物業管理應急處置工作研討會",探討災後物業管理問題的處置,區分投保和未投保兩種情況,為企業提供瞭對業主車輛和個人財產損失賠償等問題的法律援助,這是行業協會對行業維權發揮的作用。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/10032469473.shtml

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內容來自sina新聞

人民日報解讀加大定向降準力度有利於穩增長



  為何加大"定向降準"力度(政策解讀)

  "金融十條"發揮瞭積極作用

  5月30日召開的國務院常務會議指出,去年7月出臺的"金融十條"(即《國務院辦公廳關於金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》),對促進經濟發展、加強薄弱環節、健全金融體制等,發揮瞭積極作用。

  "的確,金融部門貫徹落實'金融十條'已取得瞭一定成效。"中國人民銀行金融市場司司長紀志宏、中國銀監會政策研究局副局長張曉樸用8組數字來概括成效與努力:

  "截至今年4月末,廣義貨幣供應量(M2)增速為13.2%;今年前4個月,社會融資規模達7.18萬億元,人民幣貸款新增3.79萬億元。"--金融部門認真執行穩健的貨幣政策,保持貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長;

  "截至2013年末,21傢主要銀行機構投放到節能、環保等領域的綠色信貸餘額為5.2萬億元。"--堅持有扶有控、有保有壓,推動重點領域與行業加快轉型和調整;

  "截至今年4月末,小微企業貸款餘額13.78萬億元,同比增長15.9%,比同期大型和中型企業貸款增速分別高7個和2.2個百分點。"--整合金融資源加大對小微企業、"三農"等領域的信貸支持力度;

  "銀行卡刷卡手續費標準下調幅度總體超過20%,為8.4億自然人建立瞭信用檔案。"--優化消費支付環境,進一步發展消費金融促進消費升級;

  "今年前4個月,全國累計辦理經常項下跨境人民幣結算業務2.2萬億元,同比增長64%。"--進一步擴大人民幣跨境使用,支持企業"走出去";

  "2013年下半年至2014年第一季度,累計發行債券6.8萬億元。"--強化銀行間債券市場創新和規范管理,加快發展多層次資本市場;

  "2013年,農業保險承保主要農作物超過10億畝,約占全國主要農作物播種面積的42%,為2.14億戶次農戶提供1.4萬億元風險保障。"--進一步發揮保險的保障作用;

  "確定首批5傢民營銀行試點,待條件成熟時將批準籌建首傢試點民營銀行。"--深化金融機構改革,擴大民間資本進入金融業。

  加大"定向降準"力度有利於調結構、穩增長

  此次國務院常務會議提出,加大"定向降準"措施力度,對發放"三農"、小微企業等符合結構調整需要、能夠滿足市場需求的實體經濟貸款達到一定比例的銀行業金融機構適當降低準備金率。

  為瞭加強金融對"三農"發展的支持,央行從4月25日起分別下調縣域農村商業銀行和農村合作銀行存款準備金率2個和0.5個百分點,此舉被市場稱為"定向降準"。"此次國務院常務會議提出加大'定向降準'措施力度,可以說導向更明確、要求更具體,有利於正向激勵金融機構將信貸資源更多投向'三農'、小微企業等國民經濟薄弱環節,從而促進經濟結構的調整。"紀志宏說。"具體來說,加大'定向降準'措施力度既能增加金融機構的可貸資金,又能降低'三農'、小微企業的融資成本。"

  紀志宏認為,當前,我國經濟運行總體平穩,但下行壓力依然存在。加大"定向降準"措施力度在調結構的同時也能起到一定的穩增長作用,從而在調結構、促改革、惠民生協同並進中穩增長。

  "加大'定向降準'措施力度並不意味穩健貨幣政策取向的改變。"紀志宏說,"央行會從整體上權衡考慮,將運用各種工具保持適度流動性,保持貨幣市場穩定運行。"

  "這種'定向降準'不具有建融屏東高樹建融全面降準的宏觀效應、全局效應和預期效應,貨幣政策穩健的總基調不會因此而改變。"交通銀行首席經濟學傢連平說。

  下一步將從6個方面降低社會融資成本

  此次國務院常務會議還要求降低社會融資成本。"從總體上看,今年以來企業融資成本已趨於穩定甚至略有下降,但跟前兩年比還是偏高。"張曉樸分析,企業融資成本上升有3個原因。首先,隨著利率市場化改革的推進,短期不可避免地會帶來利率中樞的上移,中長期則會有助於提高資金配置效率;其次,貸款之外的融資中介環節,如擔保、抵押品評估等環節,目前收費偏高,不透明;此外,隨著企業盈利的下滑,企業自身現金流較為緊張,更多使用外部融資,從而增加其財務壓力。

  張曉樸表示,下一步銀監會將會同有關部門從6個方面降低社會融資成本。

  --進一步規范同業、信托、理財、委托貸款等業務,促進其健康、理性發展。"這些交易過於復雜,鏈條也過長,不僅蘊含瞭一定的金融風險,一定程度上損害瞭銀行的合規經營文化,還推高瞭企業的融資成本。"張曉樸說。與此同時,要規范發展互聯網金融,清理不必要的資金"通道""過橋"環節,縮短融資鏈條。

  --進一步規范銀行業吸收存款行為,弱化存款"沖時點"的動機,遏制高息攬存,切實降低銀行自身的資金成本。

  --加強金融服務價格管理,今年銀監會將聯合相關部門再次開展銀行業收費專項檢查,督促銀行業切實貫徹好《商業銀行服務價格管理辦法》及配套定價目錄。

  --建立健全融資擔保體系,大力發展擔保機構特別是政府支持的擔保機構,從而增加小微企業貸款規模,降低過高的擔保收費。

  --進一步積極穩妥發展中小金融機構,通過促進行業充分競爭來引導銀行業增加供給、遏制資金價格上漲。

  --加快發展直接融資,不斷提高直接融資比重。



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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-01/08024182912.shtml

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多件提案直指交通—提案辦理咨詢會見聞

??本報記者王藝

??每一年的政協會上,人氣最爆棚的當屬“提案協商會議”。昨日的“提案協商會議”上,依舊會聚瞭我市多個相

關委辦局的負責人,他們與前來咨詢的政協委員們面對面溝通,坦誠交流。一個半小時的現場會,委員們圍繞我們身邊的多個民生話題,與有關部門負責人展開對

話。問題到底如何解決,對話中思路盡顯。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??關註話題一:金州城區到大連啥時能有公交車?

??市政協委員邊宏一來“提案協商會議”現場,就直奔市交通局副局長薑冰。邊宏開門見山道,“金州到大連一直沒有開通公交車,我就想知道啥時能開通?”

??原

來,邊宏為促成金州到大連開通定點定站的站臺式公交車一事已經奔波五年瞭。由於種種原因,此事一直未成。邊宏直言道,“我知道,這件事困難重重,但金州有

十幾萬人,眾多企業,沒有連通市內的公交車,交通出行壓力很大。現在金普新區的建設和發展讓金州與大連的公交問題顯得更為重要瞭”,邊宏坦言,希望相關部

門能加大工作力度,讓百姓出行更便捷。

??薑冰認真聽取瞭邊宏的想法答復說,“再有困難,今年這件事也要幹,而且會以最快的速度幹”。

??關註話題二:高中能否恢復思想品德課?

??市教育局的相關負責人一落座,就被幾位市政協委員圍住瞭。其中兩位“教師”委員,來自二十高中的教師張曉燕和大連一中的教師董曉宏,他們都想和市教育局負責人探討高中是否可以恢復思想品德課的問題。在兩位委員看來,我市高中恢復思想品德課迫在眉睫。

??“目前小學、初中都有思想品德課,但高中卻沒有。高中學生的‘三觀’教育幾乎都被無所不在的網絡占據瞭,網絡信息龐雜,很容易對孩子們造成誤導。我們的想法可否一周增加一節思想品德課?”

??市教育局的相關負責人當場表示,委員們結合自身工作提出的問題非常有意義,我市教育部門也正在考慮將思想品德課恢復到高中的課程中。

??關註話題三:棒棰島賓館夏季旅遊旺季交通堵塞問題咋解決?

??協

商會議現場,委員修繕貸款虞海濱和張紹虹將關註點落在棒棰島賓館門前的濱海路和迎賓路交叉地帶。一到夏季旅遊旺季時,這裡的交通就常常處於堵塞中。委員們認為,如

此情況已經影響瞭我市旅遊城市的形象,同時也給公務接待和全國各地來此的遊客造成瞭困難和不便,需要規劃解決。

??現場進行提案咨詢的

市城建局高級工程師楊立軍告訴大傢,今年2月份,城建局就會聯合多個部門一起開一個聯席會議,專門解決這一問題。楊立軍說,棒棰島不適宜建設停車場,因為

這樣會破壞山體和風景。所以有關部門準備把整個交通往東移,到時市民和遊客可以坐公交車直接進入海之韻公園。如此再不必開私傢車繞過棒棰島前門,也可以大

大緩解棒棰島首購屋貸款的停車難問題。

??關註話題四:大連智能化交通咋發展?

??市政協委員陸興咨詢道,中山路上的大醫二院附近經常擁堵。建議取消連山街的直行車輛通行,隻保留左轉和右轉,以減少交通交叉點。負責現場咨詢的市交警支隊副支隊長趙益東表示,交警部門會對該建議進行實地調研,如果有道理,一定會采納此委員的建議。

??此

外,也有委員帶著宏觀問題而來,想知道到底大連的智能化交通如何發展。對此,趙益東透露說,今年大連的智能化交通會更上一層樓,我市會建立起大連市交通指

揮控制中心,不但掌控市內交通,該中心也會把應急指揮、調度、多部門協作合為一體。今年,我市還會實現視頻、卡口、監控系統的大整合,對路面車輛進行全方

位自動識別,違規車輛難逃“警眼”。另外,我市今年還將繼續建設15條公交專用道,讓公交專用道發揮出更大的作用。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/09095960935372052814046.shtml

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佛山3月樓市略回暖

  結束瞭今年前兩個月的陰跌,佛山樓市3月開始回暖。根據佛山市住建局近日公佈的2014年3月佛山樓市交易數據,3月成交面積環比大漲五成以上,然而相比去年3月的成交量仍有所下滑。

  根據住建局數據,3月佛山一手住房成交面積、成交金額分別為66.35 萬平方米、560106.15 萬彰化房屋二胎二胎年息元,環比2月分別大漲52.92%、53.08%;成交單價8442.31元/平方米,環比微增0.1%。從五區來看,南海、順德、三水的成交面積均環比增長50%以上;成交價格方面,禪城、南海、高明的成交單價環比上月下降,其中禪城區降幅最大,環比降8.06%,但順德、三水的成交單價均環比2月上漲。

  此外,市住建局還公佈瞭今年一季度佛山一手樓市數據,一季度中,佛山一手樓市成交面積172.7萬平方米,同比去年一季度下滑16.80%;成交單價8412元/平方米,同比增長1.57%。

  合富輝煌佛山公司市場研究部總監曹紹林認為,3月成交實現"飄紅",一方面是傳統上3月為樓市銷售的小旺季,另一方面是部分樓盤降價促銷。但是與去年相比,佛山樓市頹勢並未徹底扭轉。根據市住建局公佈歷史數據,2013年3月佛山一手樓市成交面積72.86萬平方米,高出今年3月約9.8%。

  對於後市,曹紹林表示,4月受清明節淡季影響,樓盤營銷力度會減弱,佛山樓市成交量或將走淡,但不排除部分樓盤降價促銷可能。而步入5月,樓市又將迎來一個銷售旺季,屆時各樓盤的促銷力度可能加大,想買樓的市民們不妨等待5月樓市的促銷機會。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/08434046716.shtml
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上周廣州樓市成交微漲1%至1610套

??據相關媒體房產數據中心統計顯示,上周(1.26-2.1)廣州全市網簽1610套,環比上上周1599套(1.19-1.25),微漲1%。成交均價則從上上周14353元/平方米上升至上周14814元/平方米,環比微漲3%。

??區域方面,上周成交量排名第一的是增城,網簽286套,成交均價為9530元/平方米,其中錦繡天倫貢獻71套;排名第二的是南沙,網簽264套,成交均價為10342元/平方米。從中心六區成交情況來看,海珠區是上漲幅度最大的區域,環比暴漲160%至91套。而外圍五郊區中,花都區是上漲幅度最大的區域,環比漲53%至228套。

??成交均價方面,中心六區從上上周21173元/平方米上升至上周24191元/平方米,環比漲14%;外圍五郊區則環比微跌2%至10514元/平方米。成交均價TOP10榜單中,排名第一的是天河的尚東君禦,網簽5套,成交均價為49540元/平方米;排名第二的是越秀的禦東雅苑,網簽1套,成交均價為45383元/平方米,排名第三的是越秀的富力東山新天地,網簽8套,成交均價為45021元/平方米。


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地區房價增幅分化仍是2014年的主要題材



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  摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌(財苑)今日發佈報告稱,2013年房價上漲速度快於預期,進入2014年房價漲幅看起來有所回落。這與摩根大通預計信貸持續逐步收緊民間二胎 民間二胎設定費用任何問題免費諮詢和供應調整將導致2014年房價漲幅放緩的預測一致。

  朱海斌認為,地區分化仍將是今年全年的主要題材。一線城市由於調控政策更嚴厲,供應更緊張且需求更強而普遍面臨供應不足的問題。相形之下,中小城市的新增供應增長更快。由於中小城市的需求起伏不大,消化這些新增供應需要較長的時間,因此未來幾年房價可能面臨下行壓力。因此,我們預計2014年一二三線城市的房價將分別上漲10%、5%-10%和持平。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-26/08332622468.shtml

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廈門2016年起取消購房入戶 樓盤乘機加價50萬

  精彩推薦:

  樂居視線:以房養老 何時能 讓夢想照進現實

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  沈陽市下發規定 面向 困難傢庭推出限價商品房

  11月CPI同比上漲3.0% 居住類價格同比漲2.6%

  在四季度一二線城市紛紛加碼樓市調控之際,廈門的一則取消購房入戶的政策引起瞭市場的廣泛關註。

 取消購房入戶為調控?

  廈門市日前發佈的《關於調整我市二胎利率 二胎利率任何問題免費諮詢購房入戶政策的通知》(下稱《通知》)指出,從12月10日起,在廈門出讓成交取得土地的商品住房項目將不再享有"購房入戶"政策。此外,2016年起購買廈門商品住房不再享受"購房入戶"政策。

  按照這一政策,12月5日廈門舉行瞭年內一次性出讓最多宗商住用地的一場競拍,趕上瞭"購房入戶"政策的末班車,而當日成功拍賣的7幅商住用地中,創下瞭廈門島外海滄區和翔安區新的土地成交單價最高價。《通知》指出,這一舉措是為進一步促進廈門房地產市場平穩健康發展,加強戶籍管理,使戶籍人口增長、戶籍人口結構與經濟社會發展相適應。

  實際上,作為二線城市,目前廈門面臨著非常大的房價上漲壓力。統計數據顯示,10月,我國新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到瞭21個,其中新建商品房住宅同比漲幅最高的城市有:上海21.4%,北京21.2%,廣州20.7%,深圳20.6%,廈門16.9%。在房價漲幅上,GDP總量位居全國五十名之後的廈門卻緊追四個一線城市,位列第五,也遠遠超過瞭今年該市公佈的房價調控目標。

  加快市場流轉也是此次取消購房入戶的目標之一。廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授分析認為,取消購房入戶,但同時又設瞭兩年的期限,這一舉措有利於促進閑置土地的開發和樓盤的銷售。

  廈門市國土房管局表示,因為兩年後將沒有"購房入戶"的優惠,對於商品房附加值會起到一定影響,這也會"倒逼"開發商盡快把手上的存量房進行開發、上市,有利於緩解供求矛盾,控制房價過快上漲勢頭,更有利於盤活該市房源存量。

  助推房價上漲

  廈門"購房入戶"優惠政策最早出臺於1996年,這對於促進當時相對低迷的房地產市場發展、擴大廈門城市規模起到瞭積極作用。

  "現在廈門有的樓盤一夜之間就上漲幾千塊。"世聯地產廈門公司一位人士稱,政策一出來,不少樓盤要麼捂盤,要麼漲價。例如,島外杏林北某全國性地產商開發的項目封盤,準備等明年再重新備案調價。而島內蓮前一當地開發商開發的樓盤在政策出來後,單套直接加價50萬。

  不過,李友華也提醒,取消購房入戶短期內會促進房價上漲,但長期尤其是2016年後會逐漸趨於平穩。"入戶廈門有好幾種途徑,除瞭購房入戶外,還可以通過居住滿8年、外來大學生入戶等途徑。"李友華說,對外來務工人員來說,最重要的是解決子女的就學問題,政府應該在解決這部分群體的就學和居住方面多下功夫,降低取消購房入戶政策帶來的影響。

  據第一財房屋2胎刊登利率多少免費諮詢試算經日報









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/07022538484.shtml

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大連市今年規劃設24條公交專用道

  擬將公交專用道延伸到居民聚集區,解決最後一公裡問題



早高峰的東快路。 半島晨報、海力網攝影記者孫振芳

  治理交通擁堵是歷屆大連市兩會代表、委員最為關註的話題之一,在本屆政協會議中,記者瞭解到,截至目前涉及交通方面的提案近百件,具體涉及交通擁堵提案達到34件。委員們從城市規劃、道路建設、公交專用道、限號限行、停車問題等方面,對大連城市交通建設進行瞭全面剖析。

 數字 每公裡汽車數量達206輛

  在本屆政協提案中,市工商聯經過調研公佈瞭一組數字:目前大連市道路總裡程1.44萬公裡,建成區內道路3877公裡,人均占有道路面積僅4.01平方米,路網密度達到9.5%,停車場1400處,停車泊位15.7萬個。



早高峰的華北路。

  而另外一組數字則不免令人憂慮:近年來大連市機動車數量每年以15%的速度增長;2013年,每天受理的新車上牌數量由平均每天400輛,飆升至每天近1000輛;目前,大連市機動車保有量已逾118萬輛,其中主城區80餘萬輛。

  根據上述數字進行比對,假如主城區內機動車同時上路行駛,大連市建成區內道路平均每公裡的汽車數量約為206輛。這個比對盡管不夠科學,但對於城市交通而言,無疑是承受著巨大壓力。

  調查 早高峰2.6公裡行車18分鐘

  針對現在市民集中反映五一路早晚高峰時段太堵車的問題,記者1月3日8時進行實地探訪。早高峰記者驅車從西南路至解放廣場立交橋下,約2.6公裡的路開瞭18分鐘,交通始終處於緩行狀態。傢住紅凌路的吳女士感嘆地說,"每天上下班隻有兩條路可走,一條中山路,另一條五一路,可走哪條路都會遇到堵車,真希望再添一條主幹道分流。 "

  由於早晚高峰交通擁擠,很多開私傢車出行的市民已經體驗不到速度的快感瞭,不少人窩在車裡,聽著音樂,吃著早餐,化著妝,看著長長的車龍焦急等待。

  記者采訪瞭部分出租車司機,他們以切身體會反映在早晚高峰時段城區西部和北部交通壓力較大、中山路雙向車流量都很大。有市民提出,現在市區擁堵路段已經變成常態化,某個路段的擁堵將直接影響整條路或殃及其他道路的通行效率,交通治理應重點落在打通現有交通擁堵點上。



晚高峰的長春路。

  舉措 主幹道將再添30塊誘導屏

  在2013年,大連市推出瞭多項舉措對城市交通系統進行整體改造升級。大連市交警支隊科技處在市區道路啟用瞭30塊交通誘導屏,還推出互聯網、新浪微博、騰訊微信、手機短信等一系列交通誘導、服務平臺。去年12月,交警部門啟用瞭"大連路路通"手機應用軟件。

  今年市區主幹道路將再添30塊交通誘導屏。同時,科技處著手研發的停車智能誘導系統將於今年與市民見面

  2013年9月至12月,市區主要路街共啟用20條公交專用道,完成公交專用道裡程49.9公裡,加上原有的公交專用道(除BRT以外),本市現有的23條公交專用道已經初步形成公交路網。

  2014年規劃設置24條公交專用道,總長度37.5公裡。 2014年,除大力推進公交專用道建設外,擬將公交專用道延伸到各居民聚集區,解決最後一公裡問題;同時對建成的公交專用道網絡進行完善,補齊網絡間斷點,使已有網絡更加完善。

  半島晨報、海力網

  首席記者王博文 記者嶽宇艷

 委員建議



二胎代書事務所怎麼貸款比較會過件  近日提案建議多角度整治交通擁堵

  ●建立交通"大部門"制度

  市工商聯建議成立大連交通管理委員會,納入政府序列,整合規劃、交通、交管、城管等多個部門交通管理職責,實現城市交通發展規劃、設施建設、行業管理以及交通影響評價等各項職能的統一管理。

  ●新建項目實行交通一票否決

  市工商聯建議,任何工程項目的規劃、審批、施工都要進行交通影響評價,實行交通影響評價一票否決制度。

  ●城市規劃配合交通佈局

  市工商聯認為,城市組團發展規劃要充分考慮組團內部的配套公共產品、配套產業,尤其是教育、醫療、金融、商業設施等,讓出行目的地控制在組團內部,實現從"單中心聚集"向"多中心發散"轉變。

  ●開辟支脈疏通主幹

  政協委員王敏、佘明勇建議,將背街小巷交通整治納入重點,使其成為幫助疏通主動脈交通的重要組成部分。

  ●個體交通讓位公共交通

  多位委員提到瞭倡導綠色出行的城市交通發展思路,政府可通過加大市民乘坐公交補貼、限號限行減少私傢車出行、優化公交路線系統、建立中小學校車制度等方面,使交通體系從個體交通向公共交通轉變。

  ●限號限行已成大勢所趨

  政協委員郭連喜認為,大連已不可能單純靠道路建設解決交通擁堵問題,必須盡早采取控制汽車總量措施,來緩解日趨嚴重的交通壓力。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-07/07352568237.shtml

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專傢稱中國面臨金融風險 爆發金融危機可能性低

  原創推薦:

  沈陽秋季房交會9月26日將在國際展覽中心舉行

  中住288指數發佈 8月沈陽房價環比上漲2.04%

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  2.6%VS1.1% 沈豬肉價格跑過房價

  2013沈陽樓市有獎調查:金九能否如期而至

  樂居策劃:老北市 舊時代裡的夢巴黎

  2013年,全球經濟在各類因素交叉作用下呈現復雜、多變的態勢:一方面,經濟疲軟,復蘇動力不足;另一方面,各國相繼推出寬松貨幣政策刺激經濟,匯率博弈激烈。在此背景下,全球經濟走勢不確定性增強。

  中國經濟在經過30多年的高速增長後,迎來瞭重大轉折。雖然GDP增速仍維持7%-8%之間,但經濟發展背後隱含重重風險:經濟結構失衡、房地產泡沫日趨嚴重、地方政府債務高築、影子銀行風險上升等問題逐步凸顯。其中,表現最顯著的是"金融過熱、實體經濟遇冷"。缺乏良好經濟基礎面支撐的金融體系脆弱性增強,同時金融過度自我創新,加劇經濟泡沫化,也催生各種金融風險。

  金融危機可分為貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。美國2008年的金融危機就是一場由消費次貸引發的銀行危機。由於當前中國與2008年的美國相比,出現瞭信貸和房價猛漲、各種金融衍生品增多等很多共同特點,不得不令人懷疑中國是否也會發生金融危機?

  2013年6月,國內銀行間出現市場流動性緊張。6月20日,隔夜拆借利率大幅飆升至13.44%,各期限拆借利率全面上漲。"錢荒事件"造成股市巨大震蕩,雖最終以央行的應急出手而暫時平息,但所暴露的流動性問題給社會各界提出瞭嚴重的金融風險警示:中國不僅並非不可能發生某領域的金融危機,而且很有可能由某個金融領域風險引發"全面性金融危機"。

  近段時間以來,經濟減速明顯、不良貸款餘額反彈、非銀行信貸規模和地方政府融資規模快速上升、房地產價格繼續上漲、流動性出現困局,一系列新情況表明中國出現瞭明顯的金融風險。當前發生金融危機,存在著如下隱患根源:

  實體經濟發展乏力

  央行數據顯示,截至2013年6月末,中國M2餘額高達105.45萬億元,同比增長14%。但證監會數據顯示,2012年,非金融上市公司凈利潤總額0.87萬億元,同比下降11%;而金融類上市公司凈利潤總額1.09萬億元,同比增長14%。實體經濟並未從市場資金流動性充裕中得益。

  從微觀層面看,不少實體企業同時面臨融資難與高負債的情況,一些企業為維持最低限生產,僅靠銀行信貸勉強維持生存,一旦信貸收緊,這些企業便可能破產倒閉。從宏觀層面看,制造業不景氣、產能過剩嚴重。在庫存指數創今年最低位47.4%的情況下,4月份應收賬款上升到8.5萬億元,同比增加13%。整體實體經濟投資回報率低,多年來投資回報遠不如投機的情況使新增資金遠離實體經濟,更引誘大量資金繼續從實體經濟向各類投2胎銀行怎麼貸款比較會過件機領域轉移,而且我們近期的調研情況表明,這種趨勢還在加劇。

   房地產泡沫顯現

  自21世紀以來,房價持續攀升,房地產泡沫逐步顯現。住建部數據顯示,全國城鎮平均房價從2003年的2381元/平方米上漲到2012年的5791元/平方米,10年增長143%。目前中國房地產發展已經形成瞭泡沫怪圈,即房價上漲→吸引各類資金投入→推動房價繼續上漲→吸引更多的資金進入。隻要房價繼續上漲,泡沫就越來越大。由於當前房地產已經在一定程度上綁架瞭銀行和地方政府的財政收入以及其它數十個相關行業,一旦房價下跌幅度較大,房企資金鏈斷裂,將引發連鎖反應,最終導致危機發生。

  歷史經驗(如1991年日本房地產泡沫破滅引起日本經濟十多年的衰退)表明,房地產泡沫一旦破滅,將嚴重沖擊金融體系,引發更大的經濟、金融風險。中國指數研究院數據顯示,2013年6月,中國100個城市(新建)住宅平均價格環比5月上漲0.77%,連續13個月環比上漲,同比上漲7.4%。從北京、上海、廣州及深圳四大城市房價來看,房價呈現穩步上升的趨勢。針對房價上漲過快,政府出臺瞭一系列調控房地產的政策,但收效甚微,而且當前房價上漲預期還相當強勁,持續吸引各類資金投入,正在不斷吹大房地產泡沫。

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  地方政府債臺高築

  審計署數據顯示,截至2012年底,36個地方政府本級政府性債務餘額高達3.85萬億元,同比增長12.94%;其中16個地區債務率超過100%,債務率最高達219%。根據興業證券研究所估計,截至2012年底地方政府負債維持在13.2-15.1萬億元之間。我們認為,地方政府的實際債務要比政府統計數據高得多。

  由於很多地方政府領導人存在屁股指揮腦袋和唯GDP為主要目標等理念,存在嚴重的投資沖動,借助融資平臺的監管漏洞,通過各種融資工具大規模借債,甚至不少地方已經遠遠超過瞭自身還債能力,並且很多資金被投資在利潤回報率不高的領域。一旦發生資金鏈斷裂,不僅大量正在投資的項目無法按預期推進,還直接影響銀行資金回收安全,並產生連鎖反應,演化為金融危機。當前不少地方政府債務已經形成瞭惡性循環:地方政府變賣土地,投資基礎設施建設→地價上漲,房價被推高→高房價綁架購房者,內需無法釋放→政府更依賴投資拉動經濟增長,實體經濟衰弱,政府稅收減少→地方政府變賣土地......

  不少銀行資金被用於各種投機炒作活動

  當前中國銀行系統存在特定風險,主要體現在理財產品風險、地方政府貸款風險及房地產貸款風險等。在銀行的各項業務中,銀行理財產品占較大比重,並有逐年上升的趨勢,主要是過去幾年銀行利用表外業務的監管空擋,大量發行理財產品和信托產品,回報率遠高於存款利率。不少資金被用於各種投機炒作活動,一旦出現資金鏈斷裂,也必然引發傳染效應,演化成金融危機。

  銀監會數據顯示,截至2012年底,銀行發行理財產品32152款,同比增長34.6%;2013年1-6月,銀行發行理財產品20678款,同比增長28.7%;截止2012年底,理財產品的未償付數量已達7.1萬億元,相當於銀行存款的7.4%。理財產品具有期限錯配、缺乏透明度、聯系風險資產等特點,銀行暗箱操作使理財產品的風險進一步放大。

  我們的調研情況表明,不少地方政府借債和銀行理財產品以及信托產品已經出現瞭借新債來還舊債的情況。更值得註意的是,房地產、地方融資平臺和影子銀行三個金融風險市場是聯動並相互傳導的,任何一個市場出現問題,都會馬上產生傳染作用。

  政府政策失靈、金融監管不到位

  過去一段時間以來,政府出臺經濟政策往往存在"頭痛醫頭,腳痛醫腳"特點,這種方式能解決現存問題,但無法解決經濟領域的深層次結構問題,當問題積累到一定程度可能集中爆發,最後對經濟產生更大的創傷。過去幾年,政府在面臨經濟下行壓力時,往往出臺各類刺激經濟政策,但很快又造成經濟過熱或產能過剩。

  從中國當前金融監管層面看,一個不容忽視的問題是金融監管不到位,體現在如下方面:一方面是對銀行的監管不到位。由於相關職能部門監管缺失,銀行由於利益驅動偏好從事各類高風險投資活動,資金排擠瞭實體經濟,比如:銀行以"資產池"模式運作理財產品、開展銀信合作業務等。另一方面是對非銀行金融機構監管不到位。以擔保公司、地下錢莊等影子銀行為例,它們不受監管或很少受監管,將民間資金以高利率放貸出去,不但擾亂正常的金融秩序,更隱藏巨大金融風險。

   如何消除可能發生的金融危機隱患

  綜合以上情況,我們認為房地產風險、地方政府債務風險及以銀行表外業務為主的影子銀行風險已經可能成為金融危機的三大導火索。中國未來三年內發生局部性或結構性金融危機的幾率相當高,隻不過金融危機的涉及程度、發生的時間點以及引爆點存在很大的不確定性。因此,如何消除可能發生的金融危機隱患應該值得重視。

  一,明確應對危機風險的總體思路。首先,要區別處理各類風險。在防止全面金融風險發生的總體思路下,按照"疏堵結合"的原則,規范地方融資平臺和影子銀行發展,容忍部分房地產企業和金融企業破產倒閉,主動釋放泡沫風險,逐步排除危機隱患和風險滋生源頭。其次,全面清查掌握各地方政府債務和財政償還能力,合理規劃地方政府負債規模和新增貸款規模,及時糾正地方政府錯誤的發展方針,容忍經濟發展速度適當下降,以短期陣痛換取長期可持續發展能力。再次,要引導社會合理預期。扭轉"中央政府最後會兜底地方融資平臺"、"政府不敢下調房價"、"政府不敢讓銀行等金融機構破產"等社會上普遍流行的畸形預期。

  二,加強流動性管理。從社會融資角度出發,需加強管理,控制資金的流動性,實行穩健的貨幣政策,總體保持貨幣"中性"。既要防止融資環境過分寬松,導致表外融資、銀行信貸與債務水平急劇膨脹;也要防止融資環境過分緊縮,導致金融機構資金鏈斷裂,引發系統性風險。同時,為保持貨幣中性,需堅持"保壓與控扶"相結合的原則。嚴格控制新增貸款,收回的資金謹慎投放到房地產、地方債務等領域;轉變原有信貸方向,繼續增加貸款,加強對科技型企業、現代服務業等的扶持,實現經濟結構的平衡。

  三,促進實體經濟轉型升級。2013年6月以來,流動性緊張進一步加劇瞭中小企業的資金壓力,政府需積極推動金融改革,加快實體經濟走出"困境"的步伐。首先是激發民間投資,通過拓展民間融資渠道、降低民間融資成本、開放民間投資領域等措施推動民間投資的發展;其次是給予實體企業優惠政策,如:對戰略性新興產業中的企業給予稅收減免等政策;再次是推進收入分配制度改革,在居民實際可支配收入提高的基礎上,促進合理消費。

  四,抑制房價過快上漲。房價關乎國計民生,與社會穩定緊密相連。世界各國為控制房價做瞭很多努力,比如:美國限制出售投資性房產,出臺有利於普通消費者購房的政策;德國在法律中規定房價的合理浮動范圍,抬高房價行為將受到嚴重處罰。從各國調控房價的措施來看,共同點是有效抑制房地產投機,值得我們深入地學習與借鑒。總的目標思路是在防止房價大跌的前提下,堅決打擊投機炒房,逐步下調房地產價格。

  未來發生全面性金融危機的可能性不大

  當前面臨的各類金融風險隱患正在考驗著中國新一屆領導人的執政能力。由於這些金融風險的積累是在多年來超發貨幣投放等多種原因共同造成的,消除這些風險也不可能一蹴而就。以處理樓市泡沫為例,如果放任房價不斷上升,房地產泡沫隻能不斷增大,但遲早是要破裂,更大的泡沫破裂意味著慘烈程度更高;如果采取嚴厲措施調控房價,導致房價大幅下跌,則意味著金融危機隨即發生。理想的思路是溫和調控,把房價慢慢地降下來達到合理的水平,但這種調控效果卻很難做到。放眼世界各國發展史,幾乎也沒有哪個國傢能做到。也就是說,中國現有的金融危機風險的演化和爆發,既取決於國內外經濟形勢的新變化,更取決於中國政府處理經濟金融問題的戰略和具體策略。

  綜合近期以來新一屆政府領導人的執政思路和已經出臺的政策措施,我們判斷:政府將采用以降中有穩的經濟發展代價來處理當前金融領域出現的風險。因此,我們認為,當前相關領域的金融風險在近期內不會惡化並會受到一定限度的控制,未來發生全面性金融危機的可能性不大。但要在幾年內完全消除以上金融風險隱患的難度也相當大,相關的金融風險一旦處理不當將進一步惡化,很有可能不斷演化成為"結構性金融危機"或"局部性金融危機",這種情況的發生幾率在未來三年內相當高。同時,也不排除為瞭抑制全面性金融危機的發展,未來出現經濟硬著陸的可能。( 黎友煥 廣東省社會科學綜合研究開發中心主任、研究員、博導)







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-05/08062403748.shtml

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內容來自sina新聞

二三線城市購房投資需更理性

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  中國城市最新分級出爐: 沈陽躋身新一線城市

  關註沈陽房價動態: 克而瑞沈陽房價12月刊

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  遼寧省將試點推行"以房養老"服務

  2013年對中國房地產市場影響最大的無疑是黨的十八屆三中全會, 公報中雖針對房地產的條文並不多,但有觀點認為其中暗藏樓市未來十年的走向。在三中全會公報的5500字中,59次提到改革,44次提到制度,22次提到 市場,全文隻字不提調控和房價。但公報指出,經濟體制改革是全面深化改革的重點,核心問題是處理好政府和市場的關系,使市場在資源配置中起決定性作用和更 好發揮政府作用。另外,"市場化"、"土地改革"、"財政稅收改革",這些公報中的重要字眼與樓市息息相關,其背後所釋放出來的樓市風向標,值得深度解 讀。為此,記者特邀數位知名地產專傢,解讀十八屆三中全會的政策走向及其對房地產市場的影響。

  知名地產專傢韓世同:中國將開啟"第四次土改"

  十八屆三中全會閉幕後,業內紛紛出現對樓市走向的判斷推測。對此韓世同表示,三中全會所提出的相關制度改革方向是宏觀的,"是從根源性因素給現 在的房地產市場困局解決問題,公報中涉及到的土地、財稅以及金融這三大改革制度是一項長效機制,是不斷地改革和深化,將會對樓市產生深遠的影響,而且其影 響短期內無法預見。樓市以後會怎麼樣,要綜合很多因素一起來分析。"

  韓世同指出:"十八屆三中全會公報將改變或完善城鄉土地二元化結構,打破國有土地壟斷市場的格局。因此,公報的出臺可以稱之為第四次土改,亦可 稱之為土地新政。"他認為,三中全會公報中所提到的"建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、 入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍,規范征地程序,完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。""賦予農民更多財產權利。"等內容 改變瞭此前土改中以犧牲土地和中國農民收益支持工業化和城市建設的狀況,回歸到"工業應當回報農業,城市應當回報農村"階段。

  財稅制度的改革方面,韓世同認為,讓中央和地方的財權和事權相匹配,從根源上消除瞭土地財政的問題,"三中全會公報對財稅改革涉及較多,我預計,未來財稅改革有望在事權與支出改革、稅制改革以及預算制度管理方面有進一步突破。"

  另外,韓世同認為,公報雖然對金融改革用墨均有限,但這並非意味著金融改革不重要,"實際上,可以看到過去十年,金融改革在所有改革中進展最為 迅速。我認為,決策層此次更多強調市場的決定性作用,而資金改革理順也是要素價格改革的重要環節,鑒於金改措施央行早前已經出臺金十條,肯定市場的決定性 作用意味著金融改革有望繼續推進。"

    合富輝煌集團首席市場分析師龍斌:從行政幹預到市場化還需過渡期

  龍斌認為,三中全會公報中提到的"由市場配置資源",是政府調控樓市思路的轉變。目前政府調控手段是"限購、限貸、限外、限價",行政措施較 多,未來將是市場配置起決定作用。"做到市場配置資源,需要很多條件,包括建立保障體系、土地城鄉一體化,以及房地產稅的立法等。這一系列制度性的東西先 確立起來,才能夠保證市場配置資源。因此,實現這一轉變需要一個漫長的過渡期。"

   政府在住房供應上實行"雙軌制"

  另外,公報明確提出,要健全符合國情的住房保障和供應體系。龍斌認為,這表明政府在住房供應上實行"雙軌制",一個是商品房體系,另外一個是保 障房體系,這兩個體系組成瞭未來大的住房供應系統。"十二五規劃確定下來的保障房是3600萬套,占到商品房供應的20%,五年之內,保障房的供應會占相 當大的比重,從而均衡整個市場的供應體系。"

  同時,龍斌也坦言,雖然現在政府調控的方向很明確,是由"市場配置資源",但看不到具體的目標,"政府也是摸著石頭過河的探索階段,將來必定會出臺相關的具體細則。"

  小產權房入市被排除在外

  十八屆三中全會公報提出要建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有 土地同等入市、同權同價。對此龍斌表示,允許農村集體用地、宅基地入市,省去瞭經過地方政府這一道手,農民的利益得到瞭更大保障;"可以明確地說,農村集 體用地、宅基地將來有機會進入市場。不過需要先試點,不可能一步到位。而小產權房現在是被排除在外,因為它本身就是不合法的概念。"

  至於財政稅收制度改革涉及到的房地產稅,龍斌直言,雖然現在上海、重慶都已試點房產稅,但房地產稅大面積推廣很不現實。"因為它影響老百姓的利 益太大。從一個城市來看,100個傢庭裡面,有20到30個傢庭在這個城市裡面是擁有兩套房。在這種情況下,你派生一個稅,征收稅率還比較高,覆蓋人群這 麼廣,我認為基本上是不可行,或者會遭到劇烈的反對。而且征房產稅需要立法,立法需先征求民意。"

汽車貸款利率計算  廣州市博量萬天房地產信息咨詢有限公司董事長劉文偉:2015年將是房地產市場的重要拐點

  "根據行業發展周期、美國加息、人民幣貶值等綜合原因,2015年將是房地產市場的關鍵時間段,屆時相關政策也將會更加明朗。"劉文偉表示土融台北信義土融,房 地產行業不是純粹的市場經濟,而是一個資源型、政策性的特殊市場;目前政府決策的主觀趨向是趨控型,政府在房地產上的政策手段也將轉型為對資源市場的重組 和疏導。

  按聯合國數據推測,我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會改變房地產市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在 2015年後進入下降通道,以及2020年60歲以上人口將達到2.5億,這個時間段也將是中國房地產供需結構出現拐點的重要時間窗口。

  過去10年,一線城市的房價普遍上漲5~8倍,二線城市也有4~5倍,如今類似的情況已不可重復。劉文偉認為,一線城市人口擁擠、資源集中,而 土地又是不可再生資源,所以,大城市中心地區房價在平穩中有所上升也是必然的。一線城市如要引導人民居住走向,不集中在大城市中心而去周邊發展,首先需要 搞好周邊的配套。

  "二三線城市的購房投資需理性,應根據具體產品的個性化和價格來考量。我和房地產商聊天的時候也提到,應盡量把現有的樓盤售空,2015年將是 一個拐點,等到2015年看具體情況再做下步計劃。"劉文偉表示,很多人還是以房地產作為主要的投資方式,因為這麼多年下來,房地產的升值最穩定;而國傢 這十年來總是把房地產變成解決經濟難題的一個重要手段(盡管不是唯一手段)--每次經濟下滑,都是通過政策與銀行促進房地產業,而經濟過熱就打壓。十八屆 三中全會之後,這樣的情況有望得到改善。

  廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文:未來縣域房產發展將更加多元化

  對於縣域房地產的發展方向,趙卓文預測,在三中全會政策的指引下,未來必然呈現多元化發展趨勢。除瞭常規的商品住宅開發,還將出現農民住宅小區 的開發,縣鎮商業核心區的發展;當然還有"新土改"帶來的新機會,大力發展"產業地產"、"旅遊休閑地產"和"泛鄉村地產"等。"擁有獨特文化底蘊和保存 有古建築的村落,還將有文化旅遊地產的開發。"

  城鎮化將為房地產業帶來新機遇

  隨著今年12月我國30年來首個中央級的城鎮化工作會議的舉行,我國的城市結構將發生重大的改變。據新華社報道,國傢開發銀行預計,未來3年我 國城鎮化投融資資金需求量將達25萬億元。對此趙卓文表示,雖然短期內未必有這麼高投入,但在城鎮化推進中,必然引發新一輪的投資高潮,帶來房地產業新的 發展機遇。中國房地產業過去10年的黃金期,基本上圍繞大城市和中心城市的商品住宅建設發展。未來幾年,中國房地產業發展的空間將被拓寬。"

  趙卓文稱,縣鎮級的房地產發展處於廣東房地產業發展的末端,但其區域遼闊、人口眾多,原來大量建築需要更新換代,發展空間很大;"未來幾年縣域房地產的發展,很大程度上決定瞭未來廣東縣鎮的面貌。"

  房產稅令人無法淡定

  展望2014年的中國房地產市場,可以說最大的不確定因素是房產稅的試點擴大和立法進程。三中全會《決定》中提及:"加快房地產稅立法並適時推 進改革,加快資源稅改革,推動環境保護費改稅。"對此趙卓文稱:"這意味著房產稅在2014年的房地產市場有可能唱'主角'。"

  趙卓文分析認為,房產稅的開征方案至今沒有推行,是因為地方政府還有"兩忌":一是地方政府每年還有大量的土地出讓收入和房產交易稅費,房產稅 出臺或引發市場劇烈波動,將令政府"因小失大";二是房產稅開征非常復雜,如征收對象、征收稅率、征收標準等一系列指標都很難找到相對公平的方案。

  從現在的情況看來,房產稅最快2014年開征,最晚到2020年。面對目前的形勢,趙卓文提醒:"2014年~2015年,廣州地價將每年有 15%以上增幅,房價也將有10%以上增幅。這兩年房價上升,將遠超房產稅的稅率。持有中心區物業的投資者,無論風雨,都應該堅定持有物業。持有'鬼城' 物業的投資者是時候出貨瞭。"

  合富輝煌首席分析師黎文江:2016年後"限購"政策才可能退出

  十八屆三中全會閉幕6天後,廣州迅速發佈樓市新政"穗六條"。新政規定,二套房貸首付由原來的六成上調到七成,並將繳納"個稅/社保"時限延長 至三年。繼北京、上海和深圳之後,廣州也出臺"穗六條",標志著一線城市調控政策的全面收緊。那未來政府調控是否會進一步加碼?三四線城市政府調控思路又 是怎樣?

  黎文江估計,"穗六條"出臺之後,有兩成多的二手買傢入市會受到攔阻。其中,社保/納稅不足三年的外地二手買傢(以經商客戶居多),約占整體二 手樓市兩成左右,而受"二套首付七成"政策影響的買傢,占整體二手樓市不足一成。"這可以緩和市場的供求關系,明年廣州樓價的漲幅會慢慢縮小,不會像今年 廣州市統計局統計的20%那樣大。"他預測,"穗六條"的幾個措施要到2016年才可以見到效果,也隻有到那時,"限購"才具備退出的可能性,政府可能用 交稅這種經濟手段來取代行政幹預。

  至於政府對三四線城市房地產的調控思路,黎文江表示,目前三四線城市首先要考慮的是城鎮化,而不是樓市調控。"現在一些三四線城市房地產超前發 展,蓋瞭很多房子,但自身產業規模卻沒跟上,本地也沒有足夠的產業人口來消化這些房子,造成供大於求。現在開發商都不願意去三四線城市,都回流到一二線城 市。因此,三四線城市首先要考慮的是城鎮化,發展產業,發展工業以及發展GDP。"

   世聯地產首席技術官黎振偉:政府更重視長效機制建設

  談到十八屆三中全會對房地產行業的影響,世聯地產首席技術官黎振偉表示:"很多人失望,《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》沒有提 及房地產調控。但強調市場對資源配置的決定性作用,在建立城鄉統一的建設用地市場、房地產稅立法等方面的提法,是重視長效機制建設的體現。"

  黎振偉認為,現在的問題是地方和中央的角度不一,中央從經濟發展的角度並沒有太大動力去限制房價,因為政績、土地融資、城市配套都需要房地產。 在目前這種機制下,尤其是經濟發展的方式、城市發展的方式、投資者沒有新的投資渠道的時候,對房地產業今天打猛一點,明天一放松馬上反彈,這是必然的。

  黎振偉指出,此前的樓市調控政策在執行上確實遇到瓶頸,但新的領導班子在沒有看清楚情況前,不會輕易出臺更加嚴厲的政策。"現在我們還沒有看到 新的領導人對房價進行表態。這也屬正常。既要延續舊的內容,同時也要拿出新的東西來承上啟下。如果完全按老的一套政策來肯定不行,新的一套怎麼制定就非常 考驗領導人的執政智慧以及能力。客觀而言,也不能簡單判定過去的調控有用或是沒用。如果不調控,完全市場化,房價還會更高。"

  當然,房價上漲是多方面造成的,中國近年來經濟發展迅猛,房價不可能不上升。房地產市場最根本的是要解決經濟的平衡發展,而不是調整價格。"目 前,人們談論比較多的是房產稅問題。但網絡問題沒解決,房產登記問題沒落實,房產稅就還是空話。我們也看到政府在推進房產稅,因為如果不開征房產稅,政府 就沒有長期收益。但政府如果開征房產稅,一定要是替代性的,就是要取消土地使用稅、耕地占用稅等稅種,然後把這些綜合起來變成房產稅,使得總稅負不增加。 如果在收取土地出讓金後,再讓購買人支付房產稅是不合理的。 "黎振偉表示,中國房地產政策是一環扣一環的,現在很重要的是要解決地方政府落實的問題。反貪是一部分,官員治理也是一個部分,政府不斷放出金融、稅收改 革的信息,也是希望逐步從根本上解決這個問題。

   廣州運籌房地產顧問有限公司董事長關永強:明年樓價上漲幅度將減緩

  "我觀察到,十八屆三中全會公報中絕口不提房價問題,但這並不代表不重視,而是因為政策是一項長期性的工作,不能一蹴而就。"關永強認為,雖然 現在樓市已經從行政幹預轉為市場主導,但以前行政幹預的餘力不可能一下子消除掉,"覺得沒有成效,是因為我們太心急瞭。中國這麼大的一個經濟體,像經濟發 展也有5年計劃,房地產項目從開發到交付起碼也要兩三年,因此,我們需要給多點時間去適應、過渡。"關永強表示,房地產行業高速發展瞭20年,"剎車也需 要時間,想要看成效,還要等到2015年後吧。"

  回顧2013年房地產市場發展,關永強透露,無論是大城市還是中小城市,樓市成交量都同比增長,"減少行政幹預後,市場自我調節,讓房地產業能 更加健康發展。"談到2014年房產前景預測,他說,"開發投資總額、新開工面積、銷售面積同比2013年高峰都會減少,基於新政策下的平穩發展。"

  那麼,房價是漲還是跌?"中國的房價從來沒有真正跌過,如果按照房地產自身的供求規律來看,因為中國現在可供的土地量越來越少,房價會跌。但是 看房價問題不能獨立來看,要結合整個社會環境來綜合考慮,因此,預計未來房價上漲速度會有所減緩。"關永強建議,如有買房剛需,還是盡早買為好。

  房產稅問題一直備受關註,繼上海、重慶試點房產稅之後,有報道稱,廣州、深圳等地方政府制定的房產稅試點方案已經成型。對此關永強表示:"房產 稅提瞭很多年,本身作用是用來調節、遏制房價過快上漲,現在上海、重慶試點隻是起到示范作用,還未普及。此前住建局在全國40城市進行房產信息聯網登記, 房產稅如果實行則意義不大。"

  廣州、深圳征收房產稅的可能性有多大?像江門這些三四線的城市,可能性又有多大?"具體哪個城市試點,還要看中央部署。"關永強說,如果房產稅 真的實行,對現在擁有多套房的業主造成負面影響,"到時可能集中出現拋售,房價下跌等現象。"但關永強也表示,隨著城鎮化建設加快,為抑制炒房投機人數增 加,保障剛需型用房,未來中小戶型不會大漲也不會大跌。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/08282559530.shtml

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內容來自sina新聞

中國第二季度GDP同比增長7.5%

  (2014年7月16日)

  中華人民共和國國傢統計局

  今年以來,面對錯綜復雜的國內外形勢,黨中央、國務院牢牢把握發展主動權,科學統籌穩增長、促改革、調結構、惠民生,堅持向改革創新要動力,向結構調整要助力,著力發揮市場作用,更加註重定向調控,經濟運行總體平穩,結構調整穩中有進,轉型升級勢頭良好。

  初步核算,上半年國內生產總值269044億元,按可比價格計算,同比增長7.4%。分季度看,一季度同比增長7.4%,二季度增長7.5%。分產業看,第一產業增加值19812億元,同比增重劃區 意思長3.9%;第二產業增加值123871億元,增長7.4%;第三產業增加值125361億元,增長8.0%。從環比看,二季度國內生產總值增長2.0%。

  土地貸款屏東春日土地貸款一、農業生產形勢較好

  全國夏糧總產量13660萬噸,比上年增加475萬噸,增長3.6%。夏收油菜籽產量1376萬噸,比上年增加34萬噸,增長2.5%。上半年,豬牛羊禽肉產量4003萬噸,同比增長1.7%,其中豬肉產量2705萬噸,增長3.0%。

  二、工業生產增長平穩

  上半年,全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長8.8%,增幅比一季度加快0.1個百分點。分經濟類型看,國有及國有控股企業增加值同比增長5.5%,集體企業增長3.2%,股份制企業增長10.2%,外商及港澳臺商投資企業增長7.4%。分三大門類看,采礦業增加值同比增長4.6%,制造業增長9.9%,電力、熱力、燃氣及水生產和供應業增長4.4%。分地區看,東部地區增加值同比增長8.4%,中部地區增長8.8%,西部地區增長10.8%。分產品看,464種產品中有346種產品產量同比增長。上半年規模以上工業企業產銷率達到97.5%,與上年同期持平。規模以上工業企業實現出口交貨值56143億元,同比增長5.3%。6月份,規模以上工業增加值同比增長9.2%,增幅比前兩個月提高,環比增長0.77%。

  1-5月份,全國規模以上工業企業實現利潤22764億元,同比增長9.8%,其中,主營活動利潤21388億元,增長9.1%。規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為85.9元,主營業務收入利潤率為5.47%。

  三、固定資產投資增速高位放緩

  上半年,固定資產投資(不含農戶)212770億元,同比名義增長17.3%(扣除價格因素實際增長16.3%),增幅比一季度回落0.3個百分點。其中,國有及國有控股投資65667億元,增長14.8%;民間投資138607億元,增長20.1%,占全部投資的比重為65.1%。分地區看,東部地區投資同比增長16.3%,中部地區增長19.2%,西部地區增長18.6%。分產業看,第一產業投資4820億元,同比增長24.1%;第二產業投資89186億元,增長14.3%;第三產業投資118764億元,增長19.5%。從到位資金情況看,上半年到位資金246051億元,同比增長13.2%。其中,國傢預算資金增長15.5%,國內貸款增長12.9%,自籌資金增長16.7%,利用外資下降8.3%。上半年新開工項目計劃總投資196843億元,同比增長13.6%。從環比看,6月份固定資產投資(不含農戶)增長1.45%。

  上半年,全國房地產開發投資42019億元,同比名義增長14.1%(扣除價格因素實際增長13.1%),增速比一季度回落2.7個百分點,其中住宅投資增長13.7%。房屋新開工面積80126萬平方米,同比下降16.4%,其中住宅新開工面積下降19.8%。全國商品房銷售面積48365萬平方米,同比下降6.0%,其中住宅銷售面積下降7.8%。全國商品房銷售額31133億元,同比下降6.7%,其中住宅銷售額下降9.2%。房地產開發企業土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%。6月末,全國商品房待售面積54428萬平方米,同比增長24.5%。上半年,房地產開發企業到位資金58913億元,同比增長3.0%。

 四、市場銷售穩定增長

  上半年,社會消費品零售總額124199億元,同比名義增長12.1%(扣除價格因素實際增長10.8%),增速比一季度加快0.1個百分點。其中,限額以上單位消費品零售額62102億元,增長9.8%。按經營單位所在地分,城鎮消費品零售額107253億元,同比增長12.0%,鄉村消費品零售額16946億元,增長13.2%。按消費形態分,餐飲收入12989億元,同比增長10.1%,商品零售111210億元,增長12.4%,其中限額以上單位商品零售58329億元,增長10.2%。6月份,社會消費品零售總額同比名義增長12.4%(扣除價格因素實際增長10.7%),環比增長0.96%。

  上半年,全國網上零售額11375億元,同比增長48.3%。其中,限額以上單位網上零售額1819億元,增長56.3%。

  五、進出口增速由負轉正

  上半年,進出口總額123919億元人民幣(6.2090, 0.0015, 0.02%),以美元計價為20209億美元,同比增長1.2%(一季度為同比下降1.0%)。其中,出口65113億元人民幣,以美元計價為10619億美元,增長0.9%;進口58807億元人民幣,以美元計價為9590億美元,增長1.5%。進出口相抵,順差6306億元人民幣,以美元計價為1029億美元。6月份,進出口總額21086億元人民幣,以美元計價為3420億美元,同比增長6.4%。其中,出口11513億元人民幣,以美元計價為1868億美元,增長7.2%;進口9573億元人民幣,以美元計價為1552億美元,增長5.5%。

 六、居民消費價格基本穩定

  上半年,居民消費價格同比上漲2.3%,漲幅與一季度持平。其中,城市上漲2.3%,農村上漲2.0%。分類別看,食品價格同比上漲3.4%,煙酒及用品下降0.6%,衣著上漲2.3%,傢庭設備用品及維修服務上漲1.3%,醫療保健和個人用品上漲1.2%,交通和通信上漲0.1%,娛樂教育文化用品及服務上漲2.3%,居住上漲2.5%。在食品價格中,糧食價格上漲2.9%,油脂價格下降5.3%,豬肉價格下降5.1%,鮮菜價格上漲1.0%。6月份,居民消費價格同比上漲2.3%,環比下降0.1%。上半年,工業生產者出廠價格同比下降1.8%,6月份同比下降1.1%,環比下降0.2%。工業生產者購進價格同比下降2.0%,6月份同比下降1.5%,環比下降0.1%。

  七、居民收入繼續增加

  上半年,全國農村居民人均現金收入5396元,同比名義增長12.0%,扣除價格因素實際增長9.8%。全國城鎮居民人均可支配收入14959元,同比名義增長9.6%,扣除價格因素實際增長7.1%。根據城鄉一體化住戶調查,2014年上半年全國居民人均可支配收入10025元,同比名義增長10.8%,扣除價格因素實際增長8.3%。全國居民人均可支配收入中位數8780元,同比名義增長13.7%。6月末,農村外出務工勞動力17418萬人,同比增加307萬人,增長1.8%。外出務工勞動力月均收入2733元,增長10.3%。

  八、結構調整穩中有進

  產業結構繼續優化。上半年,第三產業增加值占國內生產總值的比重為46.6%,比上年同期提高1.3個百分點,高於第二產業0.6個百分點。內需結構進一步改善。上半年,最終消費支出占國內生產總值比重為52.4%,比上年同期提高0.2個百分點。城鄉居民收入差距進一步縮小。上半年,農村居民人均現金收入實際增長快於城鎮居民人均可支配收入2.7個百分點,城鄉居民人均收入倍差2.77,比上年同期縮小0.06。節能降耗繼續取得新進展。上半年,萬元國內生產總值能耗同比下降4.2%。

  九、貨幣信貸平穩增長

  6月末,廣義貨幣(M2)餘額120.96萬億元,同比增長14.7%,狹義貨幣(M1)餘額34.15萬億元,增長8.9%,流通中貨幣(M0)餘額5.70萬億元,增長5.3%。6月末,人民幣貸款餘額77.63萬億元,人民幣存款餘額113.61萬億元。上半年,新增人民幣貸款5.74萬億元,同比多增6590億元,新增人民幣存款9.23萬億元,同比多增1354億元。上半年,社會融資規模為10.57萬億元,比上年同期增加4146億元。

  總的來看,上半年國民經濟運行總體平穩,穩中有進,但國內外經濟環境依然錯綜復雜,經濟發展仍面臨不少挑戰。下一階段,要振奮精神,狠抓落實,認真貫徹落實黨中央、國務院各項決策部署,堅持改革創新不動搖,堅持調結構、轉方式不動搖,努力鞏固經濟穩中向好的勢頭,促進經濟社會持續健康發展。

  附註

  (1)國內生產總值、規模以上工業增加值及其分類項目增長速度按可比價計算,為實際增長速度;其他指標除特殊說明外,按現價計算,為名義增長速度。

  (2)根據季節調整模型自動修正結果,對近一年來各期國內生產總值、規模以上工業增加值、固定資產投資(不含農戶)、社會消費品零售總額環比增速進行修訂。修訂結果及2014年二季度GDP環比數據、2014年6月份其他指標環比數據如下:

  2013年各季度及2014年一、二季度GDP環比增速分別為1.6%、1.8%、2.3%、1.7%、1.5%、2.0%。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-16/10032821373.shtml
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劉東豪18頁報告提13次 新常態

劉東豪。南都記者 陳志剛 攝(資料圖)

進入2015年,禪城區的行政體制改革將迎來怎樣的突破?傳統產業轉型和新產業模式,下一步將如何協調發展?昨日上午,禪城區召開禪城區委第三屆八次全會,區委書記劉東豪在報告中多次提到要“主動順應新常態”,提出要增強改革的勇氣,找準改革突破口,構建符合時代發展要求的新興產業體系。

本次大會上,禪城區委書記劉東豪作瞭“順應新常態讓改革創新之光照耀前行”的報告。南都記者從報告上看到,“新常態”成為報告的關鍵詞,18頁的報告中提到13次“新常態”,報告內容也重點圍繞如何認識、順應、引領新常態展開。劉東豪表示,禪城依然面臨著深化改革和轉型升級雙重使命,禪城必須堅持穩中求進總基調,狠抓改革攻堅,突出創新驅動,加快轉型升級,才能實現持續、良性、健康發展。

“七八年前,南莊陶瓷企業在外遷,但南莊壯士斷腕不白斷,現在證明路子是走對的,騰出瞭大量舊廠房、舊倉庫,為下一步發展奠定基礎。”

——— 禪城區委書記劉東豪

產業轉型:結識新朋友 不忘老朋友

本次大會,也給禪城當前的經濟環境做瞭闡述。劉東豪表示,當前禪城工業產能過萬億,G D P超1500億,2014年全區綜合可用財力、稅收總額雙雙首超200億,經濟呈現平穩向好發展態勢。但他同時也指出,禪城經濟進入瞭增長速度換擋期、結構調整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”的新階段。

“結識新朋友,不忘老朋友,隻有堅持兩條腿走路,路才能越走越寬”,劉東豪說,在產業轉型升級過程中,一方面要加快傳統產業的創新轉型,另一方面要瞄準“智能”和“節能”兩大方向,大力培育發展信息化、新材料產業,鎖定一些更有規模、更有效益的項目,搶占未來產業發展的制高點。

行政改革:打造珠江西岸政務服務最優城區

去年9月,禪城啟動“一門式”行政服務改革,在昨天的報告中劉東豪提到,要推進“一門式”政務服務改革向法人延伸,努力打造“環境優、審批快、收費低、效率高”的服務平臺。“要使禪城成為珠江西岸政務服務環境最優的城區之一”,劉東豪表示,打造法治化、國際化的營商環境已經擺到改革中的突出位置。

會議現場:南莊村官集體問及閑置土地

昨日上午,在作完區委工作報告後,原定於參加市直一組分組討論的區委書記劉東豪,突然走到瞭南莊組的分組討論會議室,聽取村官們和鎮街企業傢的心聲。“南莊要發展,需要政府給政策、農村給資源、企業給資金”,紫南村書記潘柱升首先發言,他在報告中提到,南莊在陶瓷企業轉移外遷以後,騰出瞭很多土地和廠房,發展潛力和空間很大,但由於部分土地沒辦理產權手續,土地也缺乏整合規劃,制約瞭南莊的發展。吉利村的代表也談到,該村有700畝閑置土地,但帶瞭好幾批客商過去都不願投資,原因是算不到投資回報價值,“政府應給出相應政策,幫助土地資源的升值”。

“我很支持南莊舊改”,劉東豪在聽到村幹部們對土地空間拓展的“抱怨”後表示,舊城改造不僅是老城區,七八年前,南莊陶瓷企業在外遷,但南莊壯士斷腕不白斷,現在證明路子是走對的,騰出瞭大量舊廠房、舊倉庫,為下一步發展奠定基礎。他指出,南莊舊改要放遠眼光,充分整合現有空間和土地,提高土地收益。

東豪發話:“我堅持4號線要通到南莊”

“之前開會,我堅持4號線要通到南莊”,劉東豪此話一出,在場的與會代表都紛紛鼓掌。對於南莊的路網建設,不少代表發表瞭自己的意見。羅格村的代表提出希望能夠打通禪港東路,從而形成南莊的環線;潘柱升則提出,南莊二橋、紫洞路、禪港南路與季華路新北市二胎交接的3個節點都存在道路突然變窄的問題,需要改造,否則可以預見今後的堵車問題。

對於交通建設,劉東豪表示,今後南莊仍有多條路橋要建,包括向東與張槎對接、向北與羅村對接,以及向南打通南莊內部的交通節點等。“環境、空間、交通都是南莊的優勢,在珠三角很難找到像南莊這樣有想象力和發展基礎的片區瞭”,劉東豪說。

南都訊 記者關婉靈





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/08215963822560537005569.shtml

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中國工程院院士:海南的住宅建設應尊重自然

  "海南的住宅建設應本著尊重自然、尊重人性、以人為本的理念,要在設計、規劃、建造和施工過程中體現這些理念。"在近日召開的"2014年海南住宅新技術論壇"上,中國工程院院士肖緒文表示,海口和文昌的一些小區就做得不錯,"今天召開的論壇本身就是一個很好的開端。"

  當天的論壇上,肖緒文作瞭題為"推進綠色建造塑造品質生活"的主題演講,強調綠色建造是構建宜居傢園、塑造品質生活的關鍵環節。他認為在設計和建造的過程中應堅守"以人為本"的建設理念,重視建築與自然環境的和諧統一,同時在設計的過程中應保有民族自豪感,保持地域特色的文化基因。

  肖緒文說,在房屋設計時要盡可能地考慮到臺風造成的各種影響,例如高強度的暴雨、對市政設施的破壞等,在設計的時候盡可能保證外墻的裝飾材料不會掉,保證窗戶的密閉性和可靠性等。

  最後,肖緒文還談到目前綠色建造對房地產未來的影響。他認為,綠色建造這樣的新技術應用到住宅建設當中,在短期內,會提升建造的成本,但隨著未來的發展和普及,價格會慢慢降下來。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn桃園代書貸款二胎年息/news/2014-09-01/07022889765.shtml
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內容來自sina新聞

平鎮建地貸款2014地產中國紅榜發佈會 現場高端對話

??主持人:感謝二位頒獎嘉賓,也再次祝賀我們的獲獎項目,頒獎之後我們進入下一個高潮就是巔峰對話,地產中國網邀請企業代表一起探討新常態下影響中國房地產市場有哪些新的變量,都在等風來,下一個風口在哪裡?有請謝紅玲女士!

??謝紅玲:大傢下午好!歡迎八位嘉賓參與這場高端對話,非常高興我們在2014剛剛過去,2015年剛剛展開的時候一起來討論一個非常關乎到行業命運和前途的話題。就是影響我們行業未來發展的會有哪些新變量?我們再次騰飛的風口有沒有?會在什麼時候出現?這個話題也是在座各位,不管是開發企業的老總,還是我們做環境建設行業協會,還是我們研究機構的來自人大的葉教授,還有發展研究中心的李主任等等,大傢都在考慮的問題。

??關於新變量,誰願意來第一個把您的思考拋出來?我們居住環境正在惡變,前兩天都是霧霾滿天,很多人有想逃離這些城市的想法,宋主任如何看待這個問題?

??宋廣生:大傢好,祝賀2014年房地產年度紅榜的成功召開,作為我們國傢室內車內環境中心,每年都來參加這個活動,而且也看到瞭很多老朋友和新朋友,2015年從我們這個行業看到,實際上離房地產不遠,在房地產裡邊,我們講的是室內環境,但是大傢註意2015年有兩個法規可能會影響到行業。一個是今年開始新的環保法實施瞭。環保法實施瞭,對大氣污染的污染的防空加強瞭,這裡面和咱們有關的就是大氣污染,這是房地產和傢居裝飾行業開的一個口。

??第二,就是咱們今年開始實施的綠色建築的修訂版,修訂版有很多新的修訂內容,但是和室內環境相關的有兩個內容,一個是對室內裝飾裝修材料和建築裝飾裝修材料的污染率控制比過去更嚴格。第二,對室內環境指標的控制也比過去更嚴格。過去大傢知道綠色建築評價標準,對室內環境污染控制還是按照5035的標準控制五個指標,現在按照新的標準,要控制,按照室內空氣質量標準來控制。室內空氣質量標準按照18883,這個標準控制室內環境污染是四個指標,包括室內的溫度、濕度,還有舒適度,所以這樣實際我覺得隨著大傢對房地產安全健康的重視,環保重視,人們意識不斷提高,有綠色建築評價標準的引導會把新的空氣質量標準逐漸引導到房地產業,會形成一個新的房地產安全健康的評價標準。

??主持人:作為房子的使用者,我們大傢很高興,但是作為開發商可能就會,尤其是在做精裝修住宅這些企業可能要註意瞭。大傢知道房價在可下降趨勢,如果對空氣質量要求,對室內環境要求提高,可能意味著成本也要增加,那麼怎麼在一頭下降,一頭上升情況下,怎麼保持合理地位,保持持續的增長,這個難度又增加瞭。我想既然是談到影響行業發展的變量,其實政策方面也是一個非常大的影響,剛才說的隻是環保法,最主要還有金融和稅等等,這些一直是影響到行業命脈的變量,所以金融是請秘書長談談,稅法由我們的主任談一下。

??鐘彬:關註新變量,從價格增量關註存量,從開發更多關註運營與服務,原來我們的投資也開始關註國外,最大的變化是關註時間,從今天開始整個房地產有五個方面是有趨勢性的,比如說房地產的詞不是某一個環節,而是全產業鏈,從開發、銷售、運營,一直到後期全面調,整體性的發展。第二,就是房地產金融來講大傢由過去很多說這是單純的債務變成股價,這是2014年到2015年很大的變化。第三就是大傢更關註從金融,從投資更關註拿地,就是價格發現,也包括價格創造能力,也包括風險控制能力以及會客能力,從房地產金融角度來講核心是大傢關註直接投資,我想這個變化對於房地產整個的金融體系風險來講,如果用直接融資,可能一個釋放風險,同時也為具備風險承受能力的人創造更多房地產的投資收益的渠道,所以這是相對進行觀察的。

??主持人:國傢稅務總局稅收科學研究所的靳所長,稅務也是我們最關鍵的。

??靳東升:上周國傢稅務總局會議剛剛結束,正好這個會議圍繞一些新的信息,這個會議總結瞭2014年的稅收工作的成果,當然也總結出來一個問題,同時部署瞭2015年的十項工作任務。跟房地產有關的十項工作任務,一個就是去年參加的會議,大傢最關心就是營改增。力爭年底前完成營改增,營改增涉及到建築業,房地產業,過去交營業稅比較簡單,增值稅要繳納就會在全過程進行稅收管理,這樣才能夠保證及時足額的抵扣,這是一個新的變化。

??第二,也是制度上的變化,大傢也很關心,房地產稅的立法,加快房地產的立法,今年開始進入實施階段,所以大傢知道我們國傢房地產很復雜,存量房產。除瞭商品房以外,還有其他福利房,經濟適用房,還有國傢共有產權的房子,所以房地產變得比較復雜。而且立法過程今年是進行啟動瞭,今年立法還是比較悲觀的,可能一兩年才能夠立起來。而且我們很關心,就是改革會影響整個行業發展,我個人覺得不能不會有大的變化,營改增對生產活動,我們供給方的變化,房地產是對需求方的變化,對我們來講房地產需求方使用進行。按照國際慣例來講,一般的有特殊情況都有一些減免稅的狀況,有剛需,有投資或者是投資需求,我想最終目的可能是要限制投資和投機需求,然後基本生活需要剛需不會有大的影響。所以這個對我們整個行業不能說沒有影響,但是我的看法是影響不大。

??第三,我們今年力爭推廣三期工程,在全國實施。這是傢庭管理的措施,這個傢庭管理措施是和配套相結合,如果大傢要關心,可以看到國務院法制辦以及公開征求社會意見,那麼這個稅收征管法賦予納稅人權力同時,有關的信息披露,有關的自然人的申報或者是有關信息化的建設,這些都有詳細的規定,更加使我們有法可依。

??同時,搞的一些規范,納稅服務規范,同時按照國務院部署,還有簡政放權。從管理角度來講應該說是管理嚴格程度增加瞭,但是我們的納稅服務水平提高瞭,這也是一個新的變化。最後,中國已經加入瞭國際稅收的公約,如果我們要是有一些跨境項目,這更適合國際稅收問題,國際稅收問題主要是反避稅,也加強的一些國際合作。國際合作目的就是要抑制跨國公司的情況,如果我們跨國,現在面臨的分析就更打瞭,國際合作就更加加強瞭。

??主持人:謝謝。真的是每一項都和行業密切相關的,尤其是我剛才聽到最後一條的時候,不知道那幾個已經出海大企業的代表是不是還在座,既然國傢已經加強瞭跨國避稅的治理管制。國務院發展研究中心還是人大的葉教授這邊,你們作為國傢級的學術研究機構,應該對整體的經濟環境、政策非常敏感,請你們這些政策對我們行業,以及跟我們行業相關的,給我們大分享一下大傢的瞭解情況。

??李志能:從覺得過去房地產行業其實是一戶一戶,一個樓盤一個樓盤來看,從城市規劃情況來講,前段時間關於北京霧霾的時候,北京城的路線是受到幹擾的,這個情況實際上是確實是存在的,而且不僅在北京存在,其他很多地方都存在這個問題,這是我所知道的一個省會城市。這個省就是一千萬人口,但是實際上600萬人口在省市城市裡面,本來是連山而建的,規劃的時候把進口封掉,這樣從軍事上或者從安全角度來講就是致命的,如果中間撒一點瘟疫或者怎麼樣,那就是災難性的。

??所以我覺得大傢作為房地產公司考慮這個問題的時候,我們還確實不能隻從單一的項目,單一的樓盤去考慮這個問題,確實應該從公眾利益或者公共安全角度來講,多去考慮這方面問題。過去城市規劃環節上,在這方面控制實際上是缺位的,實際上也是非常重要的。不僅僅是食品安全,還涉及到大的安全,就是說這是一個問題。

??第二個問題,跨國經營,跨國經營中國提出走出去戰略已經是十多年瞭,在過去十多年裡面,就是房地產行業來說是剛剛開始,從民間角度,跨國公司也不是很新鮮的事情。原來都是被溫州很多人成片成片買下來,這個過程已經很長時間瞭。對於國內企業來說可能是剛剛開始。

??跨國經營來說其實主要是幾個問題,一個是什麼?一個就是我們去年專門寫過跨國經營,中國企業走出去的回顧。回顧過程中發現兩個問題,中國企業在發達國傢有很多訴訟的問題,在發展中國傢的問題是社會責任問題。就是很多公共事件非常多,就是公眾沖突,就是民眾的沖突,社區的沖突非常多,這兩點表現非常突出。

??我想說首先,過去就是自己要有競爭力,另外就是當地的推崇,任何一個地方有獨特的文化,獨特的制度,如何把你自己跨國經營的一頭和當地的法律法規,你們可以去參考一下跨國並購,跨國並購企業的時候,這方面沖突就非常突出。所以我的建議來說,我覺得過去十年裡面中國企業跨國經營非常成功的企業,都是通過多年合作,相互和國外的合作對象進行充分的磨合以後,不是一上去就直接把錢拿回來,往往是通過和購並對象,合作對象充分細致的合作,在這個基礎上通過利用當地,對於當地的整個不僅僅是經濟方面,市場各種利益相關體的充分磨合,才能夠確保經營能夠成功,千萬不要一口吃一個胖子,就是說當地文化差異性,制度的差異性,就是說要有充分的認識,充分的尊重,這是對於跨國經營的想法。

??第三個就是說,實際上大傢都希望2014年開始的,希望能夠盡快緩和,能夠重新封口,這裡面實際上關系到金融和人口兩方面的結構問題。但是很多人研究的時候,對於中國人口的節奏可能不是很清楚,實際上就是說從我們的觀察來看,下一個從人口來說可能還要五年時間,但是總體來說從政策方面的協調來說,另外大傢都知道房地產和股市,金融市場的跳跳板響應,2014年房地產和股市冰火兩重天情況下,大傢都明白這個意思。

??主持人:我簡單發表一下感想,確實不是猛龍不過江,很多都是實力比較強的企業在出海,但是確實他們動作也真的很猛,一下子拿走紐約一棟樓,加拿大一棟樓等等,李主任提醒特別重要,一個是責任,第二是尊重,隻有你對人傢當地的法律法規,當地人的文化尊重,並且融入,而且也為人傢負起責任來,你跟人傢做生意才會成功。

??李志能:在國內你能夠找到熟人,能夠很快去瞭解這個東西,但是到另外一方面,就是運行文化,制度,思維邏輯,社會的心理,這個差異有時候可能要花比較長的時間才能夠去跨過去,或者是找到很好合作對象,讓合作對象跨越門檻的壁壘。

??葉劍平:從長期來看可能要變成理念的東西,那麼這個變就是從健康等等角度,科技利用,綠色展開瞭。

??另外就是金融環境,所以這適當的改變,所以眾籌就像原來國傢剛才人民識的,或者是未來設想的,按需來供求,這個需是按照資金來給你提供服務,所以這個改變房地產實際上從傳統的開發模式有一點變化,有的像我們專門輸入瞭服務,有的就出錢,有一些就是出技術,真正房地產商去找關系,拿地,借錢等等,也許轉變成更精細化的分工、合作模式,所以這是一個問題。

??第三就是土地,土地從國傢壟斷,就是政府一傢壟斷慢慢開始改革瞭,集體建設用地,再一個社會城市允許直接進入市場,意味著多元化。還有一個變化就是暴力這種形式進行轉變,房地產的暴力時代是一去不復返瞭,所以很符合現在的新常態。所以經濟進入新常態,地產界也一樣進入新常態,也沒有那麼高的回報瞭,風險還很大,所以我相信在各個國傢都是這麼發展的,房地產也是慢慢從不成熟變成熟的,真正為大眾服務的時代就到來瞭。謝謝大傢!

??主持人:我們這個行業有什麼感受,剛才的嘉賓都是從比較宏觀的角度來談的,在座開發商的代表就是新歐鵬首席戰略官的李總。

??李戰洪:今天話題是變量,變量我覺得相對來說是我平常不太關心的新名字,因為在市場分析,不是常態性的。第一個變態分析。第二,變性分析,市場性質已經發生明顯的變化,我們的企業整個發展裡面,在過去企業模式已經發生變化,第一個變就是說,就是我們企業以前以規模為導向,房地產開發,房地產金融和多元化這三態一起在變,特別是這個變,其實從企業來說我們的改變其實沒有變,變與不變,其實不變的是政府,政府始終沒有變過,他的稅收一直沒有變,還有政府從來不變地價,要開發商變價格,有時候買房的門檻兒不斷變高,其實這兩種是在市場裡面特別不能接受的。就是借這個平臺和論壇說一說,以後變與不變的時候,不要要求別人去變化,最好自己變,首付門檻兒低一點,土地價格再低一點,如果這方面變,就是世界之大變瞭。

??主持人:此處應該有掌聲。

??李戰洪:剛才說白銀時代,我一直反對白銀時代,白銀時代主要是兩個人說起來的,一個是顧雲昌,專傢說說是白銀時代來瞭,其實是要拋觀點,還有一個是萬科的老大說白銀時代來瞭,那是嚇人的,為什麼拿來嚇人呢?就是大的嚇小瞭,把中小開發商嚇退出,8萬傢變成5萬,從1000億就說白銀時代來瞭,然後結果是鬼子進莊,自己偷偷賺瞭2000個億,大傢千萬不要認為是白銀時代來瞭。

??8萬傢的開發商短短幾年變成5萬傢的開發商,還有50強開發商的市場占有率,在說白銀時代剛剛開始說瞭,50強的市場占有率是57%,幾年以後變成33%,1/3的天下瞭,所以變還是好的,不管大變還是小變。

??主持人:企業集中度的提高,實際上還是很多企業日子還挺好的,而且是大豐收年,去年千億企業都已經奔1500億甚至過2000億瞭,但是這裡面肯定有增加份額,總的份額肯定沒有大的增長,這肯定在裡面洗牌瞭。

??李戰洪:那是顧雲昌說的白銀時代瞭,中小企業嚇壞瞭。

??主持人:他們其實也有問題,利潤率在降低瞭,掙錢沒有以前那麼容易瞭。

??李戰洪:那是因為政府的稅收在加大,地價在加大,還有以國營為主體的銀行經營程度增加瞭,就是開發商和人民。

??盧求:2014年整個房產開發是非常不容易的年份,很多客戶前幾年拿到土地項目,或者是原來計劃2014年進行大面積開發的項目都是重新定位,然後進行非常謹慎的市場的重新評估,有很多項目都向後推滯。從第一線反饋來講還是影響非常巨大的,所以黃金時代可能是已經過去瞭,從我們服務行業來講明顯的感受。

??第二,如果借用白銀時代這樣一個標簽,我認為是對於開發企業來講,利用率在降低市場競爭更加強烈,對於消費者來講可能在競爭更加激烈情況下能夠獲得相對來說性價比更好的產品,我認為從產品開發方面,開發企業應該更加重視綠色建築方面的發展和動態,我認為目前有兩點,無論從開發企業或者是消費者都非常重要,所以從核心的一項就是節約能源。第二項就是人性化的服務,就是關註健康和舒適度,這兩點是利用率最核心的。而達到這兩點是需要不斷的技術進步,特別是關註新的以計算機和互聯網的形勢,給大傢提供新的服務和技術體系。

??德國節能方面做得非常出色,已經制造出領先的節能理念和戰略,他們提出2019年所有的建築都達到近零能耗的水平,這一點像我們國傢相關的領導或者是政策制定部門都關註瞭,也有很多人進行研究,現在開始全力推廣這項技術。

??主持人:很多事情可能政府參與推動可能更好瞭,靳所長,您能不能呼籲一下能夠幫助開發商減少一些稅負,第二,能不能對這種做可持續的建築,做降低能耗的綠色建築,能不能在稅收上國傢有一些減少鼓勵性的政策?

??靳東升:實際上我感覺在國傢層面還是貫徹節能減稅的方針,2008年33%降到25%,這次房地產稅的改革,時間關系不完全展開瞭,就是剛才李總提到的開發和稅費負擔轉變,變成可持續的,不僅僅是房地產。有一些直接進行降低稅率,3%到5%,除之這個以外有一些企業實行減稅征收辦法,這個在方案出臺以後大傢都看到瞭,就是這個企業雖然大,但是也是降瞭3%進行征收。

??有些企業數額比較少的,這個抵扣也是稅負好變化,應該營改增以後比營業稅更合理一些,更公平一些,從抵稅上可以降低一些。

??主持人:下次再開會的時候,希望您帶著好消息來,如果有一些好的政策、冊子也可以帶給我們,這樣更直接,因為短短時間我們沒有把很多稅的東西弄清楚,但是我們可以慢慢學習。

??周總,作為酒店業人士有沒有看法?

??周迅:2013年、2014年房地產市場翻雲覆雨,一開始講瞭很多數據,我不再重復瞭,不管怎麼變,我的感覺是向市場化發展,大傢在談趨勢,為什麼?大傢可能在2013年、2014年關註很多大的房地產公司都在註重品質,房地產開發本身品質之外,開始註重管理服務,除瞭這個環節,包括後期的服務。我這裡想談幾點,就是我們在2013年、2014年做房地產開發企業有一個融合,我們也是從幾個方面。首先第一個方面就是從跨界,我們公司品牌定位是做高端房地產項目,高端房地產項目跨界。第一步就是房地產營銷,我們公司,通過我們品牌和資源房地產公司結合,在品牌營銷方面,房地產開發階段有很多活動。

??主持人:第一提升瞭品質,第二提高瞭價位。

??周迅:從議價方面,從銷售速度方面都對房地產企業有很大的幫助,2013年1月份開盤,我們有一個項目,幫助非常大。但是我們現在通過我們體會,在前期營銷之後,我們還做瞭更多的探索,因為不光是房地產幫助,房地產買傢都是非常聰明的,肯定不是第一套就是第二套房,三亞隻是第三套,第四套,對品質要求很高,所以更關註服務,更關註持續的環境,居住環境,服務環境。所以我們在後期,在兩個方面做的一些探索,一個是出發點,以客戶服務為基礎,所以我們把工業管理,尤其在客戶社會管理上提高瞭一個檔次,然後確保服務業的保值增值。後來我們還利用我們集團的資源,高端不可能全國鋪開,但是我們全國作為品牌公司,不在全國鋪開,全世界都有資源,即使你不在三亞居住,你在北京、成都、上海居住,你也可以體會到專業公司的服務,這樣在體驗上是一個很好的幫助。

??主持人:釣魚臺美高梅酒店是釣魚臺國賓館和美國的美高梅公司的合資。

??周迅:我們通過物業管理公司有很高的培訓,提升物業管理水平。

??主持人:馬上進入第二個問題,就是下一個風口會在哪?因為今年把第六屆論壇的主題,我們定瞭一個調子,叫“服務未來”,這個服務跟以往服務不一樣瞭,尤其是剛才已經講到瞭,以人為本才能夠有未來,怎麼叫以人為本,關註到每一個人的需求,然後從這裡邊再找到一個新的利潤增長點,對下一個風口有發言權的嘉賓請馬上說一下。

??鐘彬:以前是金融業,現在是服務業,也是一個很好的機會。

??主持人:大傢全部贊同嗎,李總你贊同嗎?

??二胎房屋買賣注意李戰洪:贊同,過去一直在做服務,包括服務業主,服務是永恒的話題,中國房地產,由於它的公益性,都是很具公益性,公益性決定中國房地產隻能出單項冠軍,房改到現在,98年到現在16、17年的時間,出瞭一個單項冠軍,中國開發商都是以單項冠軍謀求發展,萬科做住宅,萬達做商業,華夏幸福做產業。單項冠軍,單項冠軍做服務是未來。

??周迅:我的感覺將來市場發展,專業的人有機會,其實這個市場更多做跨行業的多元化,這也是有時力的公司做,我個人是非常期待看到它的結果,但是我更期待的,因為這個80後、90後消費模式,他們都是非常做專業事情。一傢公司不可能把所有東西都做完,開發流程管理好,但是物業不一定達到更好水平。

??宋廣生:下一個風口,我們覺得大傢對環境,對空氣的關註也是給房地產提的一個新的課題,但是這個課題不是現在提出來的,十年前就有房地產開發商定瞭一些新風系統,但是大傢看看這些新風系統還有在用的嗎?很多人已經把它拆瞭,把它改造瞭,所以現在咱們很多開發商恒溫的法,最典型的案例,媒體界搞裝飾行業的一個小朋友,在昌平買一套房子,60幾平米,結果開發商給他裝瞭一套新風系統,這套新風系統多收瞭38萬,而且現在就問我這個怎麼改造,這個廚房沒有辦法裝,這還是國際品牌的新風系統。我寧可多花38萬買一個會呼吸的房子,說明大傢對環境、健康關註越來越高,大傢不可能逃離北京、上海,但是住的房子是不是幹凈的,是不是安全的,這是很重要的。所以最近這兩天的霧霾大傢又感受到,在房間裡各種設備,包括凈化器,實際最好方法還是新風系統,新風系統把房子變成會呼吸的房子,污染問題是最好的。

??我給大傢講一個道理,我們說凈化器是最好的,凈化器相當於養魚的魚缸裡面的過濾,過濾瞭魚還很難存活,水幹著幹凈,但是含養量少瞭。你用凈化器過濾,過濾很幹凈,但是空氣不新鮮,而且還有甲醛問題,傢具釋放問題,所以開發商或者是房地產業發展方向,減少對大環境的污染。第二,要保證入住的業主空氣質量,這是下一步發展方向,包括用環保材料,用新型材料。很多很多裝飾材料,不但沒有污染,還有健康功能,保證空氣質量能夠健康安全,這是大傢關註的問題。還有包括水的問題。

??主持人:我們今天的論壇就到此結束,謝謝舞臺上的嘉賓,也謝謝臺上的嘉賓,謝謝大傢!第六屆地產中國論壇暨2014中國房地產年度紅榜論壇順利閉幕,感謝大傢,羊年繼續!

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內容來自sina新聞

博鰲論壇聚焦房地產如果你有600萬現在買房麼

??房地產短期不會回暖

??“如果你有600萬元,現在會買房子嗎?”在博鰲亞洲論壇2015年年會房地產分論壇上,與會嘉賓對這個問題給出瞭不同的答案。嘉賓對近期釋放的政策信號的分析背景,透視瞭房地產業的新動向。

??房價是否將止跌回升

??限購政策松綁、央行降息、降低住房公積金使用門檻……從去年至今,一系列新的政策調整給房地產市場帶來利好。在經歷瞭持續低迷後,今年的房地產市場是否將進入止跌回暖的拐點?

??“今年的房地產政策會有所放寬。”中國房地產業協會原副會長朱中一認為,總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段,轉向市場化的調控手段。

??這在最新出臺的政策上得到驗證。3月27日,正值博鰲亞洲論壇2015年年會舉行期間,住建部和國土部聯合對外發佈促進房地產市場平穩健康發展的新政策,要求2015年各地合理安排住房和用地供應規模。

??朱中一等人認為,隨著相關政策實施和城鎮化進程加快,剛性需求和改善型需求將持續釋放,有利於改善目前失衡的房地產市場供求關系。

??但與會嘉賓也普遍認為,由於待售庫存高企,再加上在建規模較大並且陸續進入市場,房地產市場整體回暖復蘇的“拐點”短期內還不會出現。

??國傢統計局數據顯示,截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米,同比增長26.1%,三項指標均創下瞭歷史新高。今年前兩個月依然延續瞭庫存高企的狀況。據上海易居房地產研究院的庫存報告,截至2月底,全國35個重點城市中,有31個城市庫存出現瞭同比增長現象。

??國際貨幣基金組織副總裁朱民認為,總體來看,中國樓市還有很大的消化存量的空間,需要3年左右才能使房地產過度的供應量回到常態。

??在供求關系的主導下,有預測認為,今年房價可能在不同的城市出現分化。香港南豐集團行政總裁、原香港財政司司長梁錦松認為,一線城市的房價會比較穩定,也有機會往上升,但其他城市特別是三、四線城市,房價下降的短期壓力較大。

??房地產稅何時開征

??3月26日,《不動產登記暫行條例實施細則(征求意見稿)》公佈並公開向社會征求意見。實施不動產登記一直被視為開征房地產稅的前奏,並為房地產稅的征收奠定瞭基礎條件。公眾對房地產稅開征的預期愈發強烈。

??財政部財政科學研究所原所長賈康表示,不動產登記制度剛剛推出,房地產市場仍處在調整期,房地產稅征收需要掌握實際火候,從目前情況看,在短期內難以實現。

??今年全國兩會期間,國務院總理李克強在政府工作報告中指出,支持居民自住和改善型住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。這傳遞出保障剛需和改善型住房需求的信號,減少投資投機性因素。

??朱中一說,全國人大近日表示將在2020年前全面完成稅收立法,其中包括房地產稅。“房地產稅引導預期的作用不可忽略,抑制投資的投機性,需要發揮不動產登記和房地產稅的作用。”

??與會嘉賓認為,征收房地產稅一方面是將一些間接稅負和稅外收費並入房地產稅稅種,減輕大多數老百姓稅負;另一方面,重房屋二胎 房屋二胎借款 中壢點發展保有環節房地產稅,也能促進稅費體系進一步合理化,發揮稅收對房地產市場應有的調解作用。

??也有部分與會嘉賓認為,類似房地產稅這種涉及中長期調整的政策出臺的時間、順序和力度要把握節奏,在當前的宏觀背景下,避免對經濟形成過大的沖擊。

??如何防止地方重回賣地老路

??前兩個月的統計數據顯示,我國經濟延續瞭去年四季度的放緩勢頭,部分經濟指標在中高速平臺上回落。在海南等部分省份,房地產市場低迷成為經濟增長放緩的原因之一。台北市二胎

??賈康認為,當前房地產市場仍屬於調整期,還處在一個探底的軟著陸過程,對於7%左右的經濟增長的支撐力確實比較弱。

??近日公佈的數據顯示,去年全國土地市場呈現低迷狀態,土地出讓收入增速逐季回落。遼寧、黑龍江、海南、雲南等15個省份出現負增長。房地產業對地方政府GDP和財政收入的拉動作用都在削弱,地方政府面臨如何尋找新的經濟增長動力和財政收入來源的問題。

??與會嘉賓認為,解決地方政府的財政新來源,需要“開源節流”。如何防范地方重回過分依賴土地財政的老路,關鍵要減少地方政府的利益沖動。與會嘉賓建議,盡快落實《深化財稅體制改革總體方案》,理順中央和地方的財權事權。

??與會嘉賓建議,還應通過推進土地制度改革減少地方政府賣地沖動,建議政府退出一般性商業性的土地開發市場,由供需雙方直接進入市場交易,減少政府壟斷推高土地價格的動因。

??朱中一說,應該給地方政府一個明確的信號,引導供大於求的地方尤其是三、四線城市,不要盲目增加土地和房屋供應量,而以消化存量、轉變傳統的房地產增長方式為主。“從長期來看,應該要求地方政府根據住房的需求和城鎮化的進程,來制定科學的城鎮發展規劃,進而落實用地規劃和供地規劃。”


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/10455988138671747154128.shtml

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中國房地產價格泡沫越來越大 已成經濟社會毒瘤

  (原標題:從"保八"到"穩七"中國經濟要擠四大"泡沫")

  在我們刊發中國經濟半年報系列報道的過程中,如何理解目前經濟形勢?中國經濟未來調控思路如何?這些問題時刻縈繞我們和讀者。

  8月29日,在十二屆全國人大常委會第四次會議上,全國人大財經委副主任委員尹中卿提出,今年全年GDP增速低於2012年將是大概率事件,在 目前經濟增長轉型時期,要提高對經濟下行的容忍度;既不要隨便"鼓泡沫",更不能輕易"戳泡沫",而是要千方百計"擠泡沫",他提出"過剩產能泡沫,"、 "房地產價格泡沫"、"政府債務泡沫"、"金融領域泡沫"四大問題,分析帶來的風險並提出政策建議。

  本期,我們刊發尹中卿發言稿,是為中國經濟半年報系列報道結束篇。

  --編者

  今年以來,中國經濟運行總體平穩,國民經濟和社會發展開局良好。同時也要清醒地看到,當前我國經濟發展面臨的國內外環境錯綜復雜,長期和短期因 素相互交織,結構性和周期性因素相互影響,保持經濟平穩運行面臨的形勢依然嚴峻,今年下半年GDP增速低於上半年,2013年全年GDP增速低於2012 年將是大概率事件。正因為如此,在現階段、在目前經濟增長速度轉型時期,我們應當從前些年"保八"逐步過渡到"穩七",經過不斷下探築底,將今後幾年 GDP增速穩定在7%左右。長期以來,無論政府、企業還是社會,都已經習慣瞭高速增長的環境,短期內難以完全接受增速下臺階。這就要求我們切實提高對增速 下行的容忍度,既不要隨便"鼓泡沫",更不能輕易"戳泡沫",而是要千方百計"擠泡沫",有效控制、釋放、排除和化解這些年來逐步積累的風險隱患,為我國 經濟迎來下一輪持續健康高速增長奠定基礎。

    第一,擠壓"過剩產能泡沫"

  當前,我國產能過剩問題越來越嚴重。據有關部門調查,2012年底,我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶產能利用率分別為72%、 73.7%、71.9%、73.1%和75%,明顯低於國際通常水平。風電設備、太陽能電池板等新型產業也出現過剩。今年上半年,全國規模以上工業企業產 能利用率隻有78%左右,將近22%的產能閑置。產能過剩給相關行業帶來瞭災難性傷害,截止今年7月,工業生產者價格總水平已連續l6個月負增長,降幅不 斷擴大。由於市場需求不足,低水平惡性競爭,往往導致整個行業處於利潤低下甚於虧損狀態,產業不能順利實現優勝劣汰和轉型升級,並且有可能導致企業大面積 破產倒閉,引發金融和財政風險。

  擠壓"過剩產能泡沫"是一項系統過程,需要尊重規律、分業施策、多管齊下、標本兼治。一是"消化一批"。抓住推進城鎮化和工業化的有利時機,積 極拓展國內市場。二是"轉移一批"。支持企業以多種方式"走出去",擴大對外投資合作,拓展國外市場。三是"整合一批"。積極推進優勢企業開展跨地區、跨 所有制的兼並重組,加快優化組織結構,支持兼並重組企業整合內部資源、壓縮過剩產能,促進產業集中度提高。四是"淘汰一批"。完善激勵和約束政策,提高環 保、安全、能耗等領域的準入門檻,引導企業主動退出過剩產能,為先進產能發展騰出空間。要真正做好這"四個一批",關鍵還在於推進相關配套制度改革,充分 發揮市場配置資源的基礎性作用,提高產品準入的能耗、物耗、水耗和環保標準,加快傳統產業調整改造,嚴格核準新增產能項目,立即停止和分類處理違規在建項 目,清理整頓違規建成項目,建立和完善企業退出政策體系,堅決遏制產能嚴重過剩行業盲目擴張。

    第二,擠壓"房地產價格泡沫"

  近幾年來,我國房地產價格泡沫越來越大。據有關方面統計,l999-2012年,國有土地使用權出讓收入總額接近15萬億元,年均超過l萬億 元。其中,2011年土地出讓收入占當年地方財政收入高達60%以上。今年1-7月,土地出讓收入又達到2萬億元以上,劇增49.4%。截止今年6月底, 全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升。6月份,在70個納入房價監測的城市中,有69個城市房價同比上漲,北上廣深等一線城市同比和環 比均上漲。7月份最新數據顯示,70個城市房價同比又上漲瞭6.7%,環比上漲瞭6.1%。根據IMF測算,我國人均收入尚不及發達國傢平均水平的十分之 一,但北京等一線城市的房價已經超過瞭紐約和倫敦。在全球10個房價最高城市中,有6個在中國大陸。房地產市場的非理性繁榮以及屢調屢漲的房價,已經成為 危害我國經濟增長和社會穩定的毒瘤,其擠壓實業投資、掩蓋產能過剩、抑制消費擴張、貽誤經濟轉型、放大金融風險、擴大貧富差距等多種負面作用,越來越充分 地表現出來。最近,在鄂爾多斯、溫州等個別地方,房地產市場開始出現深幅調整。如果房地產價格泡沫破裂,不僅會因巨額不良貸款而損害金融業的正常運行,而 且也會對實體經濟和國傢財政造成破壞性沖擊。

  擠壓"房地產價格泡沫"是防范房地產業系統性風險的必由之路。近幾年來房地產價格屢調屢漲,並不是因為房地產價格沒有泡沫,而是因為政府的房地 產調控沒有觸及到根源和要害。我們必須盡快調整房地產調控思路,充分運用市場手段,著力健全房地產市場長效機制。一要更加重視供給面調控。推進土地供應渠 道多元化,增加土地供應,加大普通商品住房特別是中小戶型、中低價位商品房建設和投資力度,增加存量房的有效供應,滿足普通居民剛性需求。二要抑制投資投 機需求。推動住房回歸消費品的本質屬性和滿足人們居住需求的基本功能,對沖和抑制住房投資投機需求,擠出投資投機房源,調整房地產存量。三要統籌推進房地 產稅費改革。逐步整合房地產開發、流轉、保有環節稅收和各類收費。盡快按照人均居住面積征收累進房產稅,增加擁有多套和豪華住房的持有成本,促進二手房、 存量房源有效流轉。四要推進不動產實名登記和全國聯網工作。擠出部分非自住以及非正當獲得的房源,促進存量房地產進入交易,降低交易環節稅費,切實減輕普 通老百姓購房成本。五要重視房地產市場的區域性差異,實施差別化房地產政策,優化政策調控措施組合,提高調控政策的針對性和有效性。

   第三,擠壓"政府債務泡沫"

  近些年來尤其是2009年以來,我國各級政府債務規模急劇增長。2008年中央財政赤字隻有1800億元。在國際金融危機之後,2009年中央 財政赤字大幅度增加到7500億元,2009-2012年赤字合計27500億元,代地方發債合計8500億元,2012年國債餘額增加到77500多億 元。與此同時,地方政府性債務規模迅速膨脹。根據審計署審計,2008年以前,地方政府投融資公司貸款餘額在3萬億元以內。2009-2010年,在兩年 內省、市、縣三級地方政府性債務餘額增加7萬多億元,達到l0.7萬億元。今年6月,國傢審計署又報告說,截至2012年底,36個地方政府共累積瞭 3.85萬億元債務,比2010年底上升瞭13%,2013年底前到期償還債務額約占債務總額的53%。這些還不包括鄉村債務,也不包括4傢國有商業銀行 改制剝離的不良資產、3傢國傢政策性銀行債務等政府隱性、間接債務。今年1-7月,隨著經濟增速的放緩,中央財銀行房屋二胎利率缺錢急用哪裡借錢政收入增長2.6%,地方財政本級收入 13.5%,全國公共財政收入增長8%,增幅比去年明顯回落。地方財政本級收入如果扣除因房地產市場成交額大幅增加導致房地產營業稅、房地產企業所得稅、 契稅和土地增值稅增加之外,實際僅增長7%左右。與此同時,財政支出卻剛性增加,財政收支矛盾異常尖銳,特別是地方政府通過各種融資平臺進行的不規范的 "舉債"行為,實際上形成瞭地方政府性債務無序的局面,使財政風險日趨加劇。

  政府債務過快增長,不僅為以後留下居高不下的隱性赤字和債務負擔,而且也給銀行帶來信貸風險。在財政收入增速明顯下滑的背景下,無限放大的支出 責任迫使各級政府不得不通過債務來維持。目前地方融資平臺更多轉向依靠城投債、信托產品、私募基金等籌集資金,未來3年仍處於償債高峰期。為瞭摸清政府債 務底數,根據國務院的部署,各級審計機關從今年8月1日起全面啟動對中央、省、市、縣、鄉五級政府的債務審計,並將於10月前將審計結果上報國務院,這肯 定有利於搞清政府債務的規模、結構的真實情況。我們要在此基礎上,進一步研究和完善政府現有融資模式,拓展融資渠道,優化融資結構,防控和化解財政運行中 的矛盾和風險。一要研究制定政府債務管理法規。盡快出臺政府債務風險預警辦法,建立和健全政府舉債融資制度、政府債券發行制度、債務管理制度,以及官員考 核、懲戒機制,完善地方政府融資制度。二要完善地方政府融資平臺。針對目前地方政府融資平臺定位過寬、數量過多以及資金分散的狀況,加大對地方政府融資平 臺的清理和規范力度。以資產重組為手段,做大做強做實地方政府融資平臺。規范法人結構,完善投融資平臺治理結構,充實投融資平臺資本金,積極推進融資平臺 "實體化"。三要規范地方政府融資行為。采取有堵有疏、疏堵結合的辦法,開前門,關後門,修圍墻,為地方政府尋找到合法融資渠道。規范政府收入途徑,防范 地方通過收過頭稅、增加收費項目等方式彌補財政收入下降的行為。通過發行特別國債、成立地方資產管理公司等措施,對地方融資平臺進行分類清理,隔離不良資 產,把地方負債逐漸消化掉。四要加強地方政府性債務管理。進一步規范地方政府機關、事業單位及融資平臺公司融資行為,加強高風險地區債務監管並督促其研究 制定化解措施,逐步將地方政府債務分類納入預算管理,嚴格控制地方政府新增債務。建立地方政府融資平臺的信息披露制度,及時將融資平臺的資金狀況、負債水 平以及項目效益等公之於眾,接受地方人大以及社會的監督,避免投資風險向金融風險和財政風險轉化。

    第四,擠壓"金融領域泡沫"

  近些年來,我國金融與實體經濟越來越脫節。在應對國際金融危機過程中,我們第一次實行適度寬松的貨幣政策。由於缺少經驗,在開始實施一段時間變 成瞭過度寬松,新增貸款規模史無前例,M2一度接近增長30%,M2占GDP的比重也急劇上升。2010年,M2/GDP增加到180%以上,流動性總體 上比較寬餘。2009-2012年,金融機構貸款快速增長,人民幣新增貸款累計33萬多億元,約占2012年末人民幣貸款餘額的53%,超過瞭在此之前近 60年累計增加的貸款。今年一季度,金融同業資產為32萬億元,占總資產比重23%,同比增長28%,高出非同業資產增速12個百分點。前5個月人民幣實 際有效匯率升值5.6%,上半年兌美元、歐元、日元分別升值l.7%、3.3%和l6.7%。5月末,M2和貸款餘額分別為104和67萬億,占去年 GDP比例分別達到200%和l30%。與此同時,貨幣市場流動性偏緊,實體經濟資金成本高企。6月下旬出現瞭"錢荒",充分暴露出近年來金融業務結構不 合理和杠桿不斷拉長等弊端。在規避監管和追求高收益驅動下,大量資金在符號經濟中無效空轉,推動著金融資產規模快速膨脹。

  擠壓"金融領域泡沫"、有效防范金融風險需要從各個方面努力。一要強化金融監管。提升商業銀行流動性管理水平,對申請援助的銀行給予一定的紓緩 援助,同時要求其改善流動性管理並跟蹤監督。改進國有商業銀行考核辦法,避免因利潤考核壓力過重導致銀行行為扭曲。加強對"影子銀行"的監管、加強對不同 金融產品的監管協調,加強對銀行表外業務、同業業務和跨境資金流動的監管,抑制金融體系的過度擴張。二要優化信貸結構。用好增量貨幣,盤活存量貨幣,適度 擴大社會融資規模。通過適時調整銀行存貸比、調整金融機構對實體經濟的存貸利差或貸款浮動幅度等措施,改善社會融資條件,緩解信貸資金供求結構性矛盾。三 要組合運用貨幣政策工具。通過公開市場操作,保持貨幣供應量的基本穩定,防止利率短期大幅波動。適時調整政策參數,加強各類創新工具組合運用,保持市場適 度二胎房貸是什麼年息怎麼貸款比較會過件流動性,維系實體經濟資金鏈條。四要穩妥推進"去杠桿"。制定金融風險化解方案,妥善應對實體經濟"去產能"過程可能產生的負面沖擊,以及銀行不良資產 處置。關註商業銀行表外理財、銀信合作、銀證合作、銀保合作等業務的風險,引導銀行等金融機構降低杠桿,重點支持實體經濟、中小企業、技術升級等領域發 展。支持優勢企業兼並重組,提高市場集中度和競爭力。

  (作者為全國人大財經委副主任委員)



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/07502408055.shtml
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內容來自sina新聞

北京住建委稱不惜一切控房價 二季度讓數據改觀



廣廈會客廳第78期:城市新商圈蓄勢待發

  據中國房地產報報道,北京限價政策高壓之下,開發商的拆分房價曲線漲價的破解方式愈演愈烈。近日,拆分房價的方式已由原來的個案逐步變為北京樓市通用的變相漲價手段,裝修費用也從3000元/平方米躍漲至5000元/平方米,甚至8000元/平方米。

  在這一語境下,政府調控房價的壓力驟增,限價令升級亦箭在弦上。 

  從北京市住建委方面瞭解到,北京市政府遏制高房價的態度和決心空前,近期不排除出臺其他控價政策的可能。

  據悉,為瞭達到今年房價控制目標,北京市住建委已立下軍令狀,在二季度要讓房價數據有所改觀。2013年的房價控制目標,北京市已經分解至各個區縣,目前房價控制目標已直接與相關負責人掛鉤。

  "未來,北京或將在商品房開發的土地出讓、開發商報價、預售審批等各個環節在都采取一定的價格管控。"知情人士透露。

  "雙合同"破解限價令

  一套80多平方米的兩居室,在北京市住建委網站備案時,單價是27959元/平方米,但在購房人額外支付40多萬元裝修款後,單價一躍超過32000元/平方米。實際購房款比備案價格暴漲近5000元/平方米。這是真實發生在北京住宅市場的營銷案例。

  4月底,本報報道北京房山某項目拆分房價變相漲價後,記者調查發現,如今,拆分房價這一銷售手段已成為開發商破解限價令的通用招數。

  上述樓盤位於北京地鐵5號線舊宮站附近,為知名開發商所開發,並為其裝修合同冠以"幸福傢居解決方案"的名義。購房人在簽約時,要簽署一份"解決方案",實則是一份裝修合同。根據不同戶型裝修費用亦不同,其中一居室20萬元、兩居室42萬元、三居室53萬元。

  5月16日,樓盤銷售人員告訴記者,購房人額外支付的費用並不是裝修費用,而是項目的"解決方案",解決方案則包括地板、墻面、整體櫥櫃、灶具、煙機等基本配置,且"方案費用"必須在繳納首付費用時全部繳付。

  類似案例頻頻出現。位於大興區南五環的一個知名高端樓盤更是將精裝標準定在瞭8000元/平方米。

  "新國五條"北京版細則落地伊始,就被外界冠以全國最嚴地方細則,也是全國唯一提出"全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理"的城市。

  目前,主要針對中等收入傢庭,滿足自住、改善型需求的商品房提出的"納入限價房序列管理"全新概念,提出至今仍然沒有具體的細化政策出臺。不過,北京市住建委方面自新政實施起就明確要求,原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格,已經成為獲得預售許可的重要條件。

  在一定程度上,北京限價令的出臺打亂瞭不少開發商的銷售節奏,很多原本計劃在四月份入市的樓盤推遲瞭入市時間,但也有一部分開發商迅速找到瞭應對之策。

  據記者調查,4月份北京新入市的項目除瞭低開、平開以外,也有一些樓盤按位置從優到劣的順序推出,以價格由高到低的順序進行申報,在形式上滿足限價令的相關要求。而更多的精裝樓盤采取的是"雙合同"拆分房價款裝修費用的變相漲價。

  這些樓盤采用簽訂兩份合同的成交方式,把精裝修拆分為毛坯房價和裝修價格兩個合同,以相對較低的報價通過住建委的審批後,再將精裝修費用納入到補充協議中要求買房人額外支付,以此規避預售價格管控尋求漲價途徑。

  通過這一路徑,開發商不僅可以輕松繞開限價政策,還能賺取更多利潤。

  不惜一切控房價

  "拆分房價實際上也是房企的無奈之舉,一方面,公司有明確的財務考核要求,另一方面,是政府對銷售價格的限制。雙方博弈之下,找到既能實現經濟利益又能規避調控政策的措施,成為房企眼前的關鍵。"北京一位民營房企營銷負責人表示。

  對於房企來說,北京的限價政策無疑是一道坎,房企基於市場需求支撐等原因,或多或少都在尋求漲價。

  從上述舊宮項目的價格變化可見北京房價浮動軌跡。去年7月份,該項目一期150多套精裝房源開盤,彼時均價25800元/平方米。當年10月,再次推出的100多套房源,均價已上浮至28000元/平方米。此次開盤,該項目在住建委網站上備案均價為26319元/平方米,比去年10月的價格還便宜。但加上20萬元~50多萬元的"幸福傢居解決方案"成本後,購房人實際購房成本要多支付5000元/平方米左右。

  北京房價頻頻上漲,這給政府很大的壓力。近期關於樓盤拆分房價變相漲價的報道常見於報端,以致於行政限價手段飽受質疑,政府調控房價的壓力倍增。

  針對這一現象,北京市住建委內部人士向本報記者表示,已經得知近期部分開發商"雙合同"拆分房價變相漲價的情況,建委方面高度重視這一現象,目前已經組織人力進行調研,並擬出臺相應的政策進行規范管理。

  不過,該住建委人士也指出,認定這種"雙合同"拆分房價變相漲價的行為確實存在一定困難,對於雙方自願簽訂裝修合同的市場行為應該如何進行行政幹預也存在一定技術障礙。

  "當前最重要的工作就是控制房價,要不惜一切控制房價,包括規范管理變相漲價的行為也是為瞭控制房價。近期也不排除出臺其他控制房價的相關政策。"該人士表示。

  表面上看,限價滿月,北京房價亦取得瞭"好看"的數字。據中原地產監測數據顯示,在4、5月份簽約率較高的50個北京項目中,5月簽約價格與4月持平的,占比高達9成。但實際上,雖然獲批的預售價格與之前一期基本保持一致,但是對外報價卻多高於之前的價格。

  隻是,業內人士擔憂,分拆房價問題被規范之後,不排除市面上出現更多的規避限價政策的做法,比如:以設計費、咨詢費等名目增加費用,在地下室、停車位上做文章等。"上有政策下有對策,政府出臺規范文件的速度可能遠遠趕不上開發商巧立名目變相漲價的速度。"一位房地產機構研究人士對記者直言。

  對此,北京市房協秘書長陳志建議,調控房價目標的實現不是靠一刀切的方式進行統計學的調整,需要有關部門客觀評價調控效果,以及找準需要調整的內容,更要對產品質量加以關註。









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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-21/09573183036.shtml

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基尼系數10年最低 專傢估今年一線城市房價漲10%

  經濟年報:基尼系數降至10年最低



  GDP增速7.7%與上年持平,為14年最低,物價上漲2.6%;第三產業占比首次超越第二產業

  2013年GDP同比增7.7%,增速與上年持平,為14年最低。國傢統計局1月20日發佈數據顯示,初步核算,全年國內生產總值(GDP)568845億元,按可比價格計算,比上年增長7.7%。

  國傢統計局數據顯示,分季度看,一季度同比增長7.7%,二季度增長7.5%,三季度增長7.8%,四季度增長7.7%。分產業看,第一產業增加值56957億元,增長4.0%;第二產業增加值249684億元,增長7.8%;第三產業增加值262204億元,增長8.3%。去年的最終消費對GDP增長的貢獻率是50%。

  據國傢統計局局長馬建堂介紹,去年國民經濟呈現出的特點是"穩、進、好"。去年全年CPI上漲2.6%,低於物價調控目標。

  馬建堂稱,經濟增長7.7%,物價控制在2.6%,這樣一個搭配是非常不容易的。且目前經濟結構不斷優化,單位GDP能耗下降3.7%。

  馬建堂表示,經濟回升向好的基礎還要進一步鞏固,增長內生動力還需要培育,地方債的風險需要加強防范。

  數據顯示,2013年第三產業占比首次超越第二產業。據新華社報道,1979年至2012年,第三產業增加值年均實際增長10.8%。但第三產業滯後於經濟社會發展需求的矛盾尚未根本解決,GDP占比與發達經濟體平均水平,甚至與一些發展中國傢相比,仍有不小差距。

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  城鎮居民錢袋子"跑輸"GDP



  國傢統計局局長馬建堂稱加入人口增長因素並未跑輸

  扣除價格因素後,城鎮居民人均可支配收入實際增長7%,低於7.7%的GDP增速。對此,馬建堂表示,在去年嚴峻復雜的形勢下,經濟下行壓力比較大,相當多的企業存在經營困難,在這種背景下,增速並不低,取得這樣的速度也不那麼容易。

  馬建堂稱,7%是個人均的概念,而GDP增長7.7%,不是人均的概念,包含瞭人口的增長。如果把人口增長的因素考慮進來,我國人均GDP增速為7.2%左右,這與7%基本同步瞭。

  馬建堂表示,GDP增長是指全國而言的。如果把城鎮居民和農村居民的收入加權匯總,就超過瞭GDP的增長速度。按照城鎮化率的權重計算,城市化率是53.7%,計算出居民收入的數據超過瞭GDP增速的7.7%。

  一線城市房價漲得多 漲幅減緩



  馬建堂稱房價出現分化趨勢,希望上漲幅度減緩能夠延續下去

  馬建堂表示,去年70個大中城市中,一線城市的房價漲得比較多。一線城市房價上漲有幾個原因。第一,一線城市都是特大城市,人口多,剛性需求和其他需求也都比較強;第二,一線城市由於政治經濟文化比較發達,對流動人口的吸引力是很強的;第三,要承認一線城市土地資源的稀缺性,尤其是好地段的珍貴性,可能更加明顯和突出。這些因素是去年一線城市房價上漲的深層原因。

  馬建堂稱,房地產調控的見效需要一個過程。去年城市的房價出現瞭比較明顯的分化趨勢,不能簡單用部分地區的房價上漲概括整個中國去年房價完整的畫面。

  對於去年12月份房價的數據,馬建堂表示,70個城市無論是環比還是同比確實還是上漲,但是上漲的幅度在減緩,也希望上漲幅度減緩的勢頭能夠延續下去。

 預測



  專傢預計今年一線城市房價漲10%

  摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌表示,不同城市房價漲幅不同主要是受地方市場供需不同的影響。由於調控政策更加嚴格,供應量偏緊且需求更強勁,一線城市普遍面臨供應不足的情況。

  相形之下,中小城市的新增供應增長較快。由於需求起伏不大,消化這些新增供應需要較長的時間,因此未來幾年房價可能面臨下行壓力。

  朱海斌稱,在短期內,樓市政策的調整仍以地方調整為主。朱海斌預計,2014年一線城市的房價將上漲10%,二線城市上漲5%-10%,三線城市則持平。他表示,政策對房價上漲的影響可能有限,本屆新政府沒有像上屆政府頻頻提及房地產市場調控。

  市場有傳聞,新的房地產市場政策框架可能將推出,旨在調控長期供應面,減弱對短期需求面控制措施的依賴。長期政策包括推出房產稅,農村土地制度改革和增加住房供應,尤其是保障房。朱海斌稱,在短期內,這些措施的影響將有限。

 基尼系數0.473被指偏低



  馬建堂稱基尼系數並不低,樣本計算基礎紮實,來源明確

  去年初,國傢統計局首次公佈10年來中國的基尼系數。昨日,數據顯示,2013年全國居民收入基尼系數為0.473。發佈會上,有記者提出,這個數字比外界認為的低。

  馬建堂表示,確實有個別學者計算的基尼系數比國傢統計局要高。但它嚴格地講不是一個統計指標,而是依照一些基礎資料,通過不同的方法算出來的。國傢統計局計算的去年基尼系數0.473,總體來講是符合中國實際的。世界銀行對中國基尼系數的計算結果和國傢統計局也是非常一致的。

  據馬建堂介紹,國傢統計局的樣本數量,就是住戶調查的樣本,全國依照科學的方法抽取瞭40萬戶,其中16萬戶是國傢樣本,24萬戶是地方樣本。這些樣本是根據相關指標由高到低排序,隨機抽取的。樣本計算的基礎是40萬戶城鄉居民日積月累的記賬,盡管這些記賬戶特別是高收入記賬戶,未必記得特別真實、特別全,但是總體來講,它的基礎比較紮實,來源比較明確,持續性很強。

  馬建堂表示,0.473的基尼系數也不低,按照國際標準,基尼系數0.4以上就表明這個經濟體的收入分配還是存在著很大的改進餘地。所以要正視這個問題,進一步加大收入分配改革的力度。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-21/08352587136.shtml

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12月百城新房均價連跌8個月 近九成城市跌回一年前





昨日,研究院公佈瞭2014年12月的“百城價格指數”。數據顯示,2014年12月份全國100個城市新建住宅平均價格為10542元/平方米,環比、同比繼續下跌。其中環比下跌0.44%,連續8個月下跌,且跌幅擴大瞭0.06個百分點。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??長春2014年12月新房均價為6796元/平方米,環比下跌瞭0.47%;吉林市2014年12月新房均價為5543元/平方米,環比下跌1.65%。

??去年12月百城房價

??70個城市環比下跌

??2014年中國百城房價在連月下跌之中收尾,房地產市場也在持續的下行調整中進入新的一年。從漲跌城市個數看,70個城市環比下跌,30個城市環比上漲。

??看同比的話,下跌的城市有85個,比上個月增加瞭3個。同比下跌幅度也有所擴大,達到瞭2.69%,接近九成的城市房價跌回瞭一年前。

??值得註意的,去年12月北京、上海等10個城市的新建住宅的均價數值,環比在回調瞭1個月後再次下探,下跌瞭0.36%。

??十大城市中5個城市環比上漲,較上月增加1個,依次為杭州、深圳、廣州、武漢、成都。其中,杭州樓市止跌回暖,住宅均價環比上漲0.73%,且取代上個月的上海,成為十大城市中漲幅最高的城市。其餘5個城市環比下跌,但跌幅均在1%以內,重慶(主城區)環比跌幅最大,下跌0.94%。

??另外,同比方面,10個城市在連續上漲25個月後首次出現下跌,跌幅為0.61%。其中杭州仍為同比跌幅最大,為10.63%。

??長春市、吉林市

??上月新房價均跌

??在政策利好消息的刺激下,2014年11月份長春市止住瞭持續4個月的下跌趨勢,上漲瞭0.18%。但好趨勢並沒有延續,在2014年12月長春新房價格再次回調至6796元/平方米的均價,環比下跌瞭0.47%。

??數據顯示,去年12月份吉林市新房均價5543元/平方米,下跌雖然有所收窄,但環比還是下跌瞭1.45%。

土融建融雲林虎尾土融建融

??吉林省房地產經濟專傢委員會秘書長吉林認為,通過數據來看,即便國傢出臺瞭有利於房地產復蘇的宏觀政策,全國房地產市場依舊沒有擺脫下行的趨勢。

??吉林分析認為雖然長春的新房價格在2014年11月有所上漲,但12月份本就不是北方購房旺季,再加上年底多數開發商的庫存壓力大,降價走量的操作其實很正常。

??結合全年情況,長春2014年房價雖然總體趨勢是下行,但下降幅度並不高,整體維持在5%之內。2015年上半年,長春房價應該還是以小幅震蕩的情況為主,有升有降,但起落不會太大。

??■分析

??消化庫存仍是主基調

??去年12月,全國100個城市住宅均價連續第8個月環比下跌,而且跌幅止窄開始擴大。十大城市住宅均價同比在連續上漲25個月後首次出現下跌。數據下挫,是否說明房市將面臨進一步的下探?

??對此中國指數研究院分析認為,上月百城住宅價格跌幅有所擴大,但下跌城市個數明顯減少。考慮到年底房企為沖刺業績和加速資金回籠,加大優惠力度等因素,百城住宅價格還是應該處於調整期。另外從政策層面看,中央政策以“穩”為主,上月《不動產登記暫行條例》正式出臺,意在完善房地產長效機制建設,短期對市場影響有限。從需求方面來看,在調控回歸市場化、貨幣政策支持的背景下,購房需求有序釋放;從供應情況看,年末推盤高峰促使部分城市庫存仍處於較高水平;從企業策略看,迫於全年銷售目標和資金回款壓力,去年12月房企繼續采取低價加推、以價換量策略,百城房價繼續下行。

??中原地產首席分析師張大偉指出,一方面行業分化加劇,不同城市、不同區域、不同開發商的冷熱分化更為顯著;另一方面則是行業風險提高,由於行業的門檻越來越高,主動退出和尋求並購的中小開發商增多,大開發商有機會借此提高行業集中程度。

??根據發佈的“百億房企榜單”,2014年銷售額超過千億元的房地產企業共有七傢,其中前兩位的房企銷售額都首次突破2000億元。地產行業集中度提高,強者愈強的態勢已經顯現。大量資金緊張的中小房企則在新一年中可能會面臨破產淘汰的危機。

??基於此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,2015年全國市場仍然面臨高庫存壓力,消化庫存仍是市場主基調。另外房貸產行業分化將加劇,具體到房價漲幅,全國若能上漲5%,則一線能漲10%~15%,二線能漲5%~10%。總體而言,投資房產已無高回報。







新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-01-02/屏東瑪家農地貸款10035956600467504290493.shtml

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